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法律專題

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大家看法律/房子有瑕疵能解除契約嗎!?

2018/7/24


我國民法規定,賣方須保證其出售物品之品質,如果交付的物品有品質上欠缺,買方有權利要求賣方負責,此即是瑕疵擔保責任。而所謂瑕疵擔保又分為物或權利瑕疵擔保,買賣房屋的問題通常較集中於物之瑕疵上。

瑕疵擔保的效果:減少價金或解除契約
一旦確認賣方應負瑕疵擔保責任,則買方依法有「減少價金」或「解除契約」等兩種方式保障權利,但這裡並非全由買方選擇。因法律有維持社會安定的作用,解除契約顯然影響重大,故一般以減少價金為原則,例外才行解除契約。
以房屋交易動輒數百或數千萬,倘為了幾萬元即可修復的漏水讓買方主張解除契約,顯然有失公平,故實務上多以賣方修復為處理方式,即是實質上的減少價金。而修復金額過高或如凶宅等無法修復之問題,較有解除契約的機會。
此外,偶有買方以賣方售屋時表明無任何瑕疵,買屋後卻出現瑕疵為由,主張解除契約。但如前述,得否解除契約之判斷標準為是否顯失公平,而非賣方告知與否,如賣方惡意隱瞞瑕疵,通常不以瑕疵擔保責任主張解除契約,而是以受詐欺而為錯誤之意思表示主張解除契約,有法律適用上的不同。

瑕疵擔保責任的平衡
瑕疵擔保責任屬於無過失責任,賣方對瑕疵知情與否不影響買方主張權利,賣方在法律上承擔如此高的責任,買方也必須配合如即刻通知賣方、時效消滅等限制,藉以平衡買賣雙方之權利義務,避免法律規定過於傾向保護一方。
中古屋仍是我國買賣房屋最多的交易物件,全無瑕疵的房屋可遇不可求,搞清楚買屋後如何向賣方主張瑕疵擔保責任以保障自身權益,才是務實面對買屋後遇到問題的良策。

撰文:住商總部法務陳威宇

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