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土城裕民加盟店 02-22620772
 
 
Knowledge 不動產稅費說明


房屋買賣是人生中大事,而房屋的取得、出售、持有、繼承、贈與、出租均有不同的稅費需要繳交,而在應繳稅費中,應如何節稅及退稅,以下將一併為您說明,當然,若您對其中某一稅費欲深入了解,亦可就近向您住家附近的大家房屋加盟店詢問,專業踏實的大家房屋,隨時都已做好為您服務的準備。

取得自有住宅之稅費
一、 契稅:稅率計算標準係以房屋現值計算
稅目 稅率 納稅人
買賣契稅 6% 買受人
贈與契稅 6% 受贈人
占有契稅 6% 占有人
典權契稅 4% 典權人
分割契稅 2% 分割人
交換契稅 2% 交換人
二、 印花稅: ( 建物總現值 + 土地總現值 )×0.001
三、 登記規費: ( 建物總現值 + 土地申報地價總額 )×0.001
四、 地政士費:約 ( 買賣 )$10000 ∼ ( 買賣+貸款 )$14000 ※詳細費用請上網站上買方權益說明內查詢
五、 貸款登記費: ( 銀行貸款設定總額 )×0.001
六、 保險費:包含火險及地震險,費用依銀行之規定
出售自有住宅之稅費
一、 土地增值稅:
(一) 說明:分為一般及自用稅率,立法院於 94 年 1 月 21 日三讀通過土地稅法第三十三條,及平均地權條例第四十條之修正案,並自 94 年 2 月 1 日正式生效。
除此之外,亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定,持有土地年限超過 20 年者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20% ,超過 30 年及 40 年者,亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分,分別減徵 30% 、 40% 。您可就近洽詢大家房屋全省各加盟店或大家房屋網站 www.great-home.com.tw 試算所需繳交之稅費。
土地增值稅稅率變動表 新制稅率
自用住宅用地,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分 10 %
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額未達100% 20 %
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200% 30 %
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在200%以上 40 %
(二)
節稅方式:
 
1.自用住宅用地申請
(1) 優惠稅率:10%
(2) 適用要件:
 
土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
一人以一次為限。
自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。
(3) 檢附證件:
 
戶口名簿影本
建築改良物證明文件

2.重購退稅
(1) 適用要件:
 
土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。
都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。
(2) 檢附證件:
 
原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示,改立具切結書)。
出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本(建物證明文件)。
原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。
(3) 計算方式:
  新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=A(不可為零或負數) 已繳土地增值稅款≦A時,已繳的增值稅款可全數退還。 已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。
   
二、
財產交易所得稅
 
持有不動產之稅費
一、
房屋稅:
(一)
計算方式:房屋稅=房屋現值×稅率
房屋使用情形 稅率
住家用 1.2%
營業用 3%
非住家非營業用 2%
(二)
多房持有人之房屋稅率
戶數 稅率 適用縣市
第1~3戶
(視為自用住宅)
1.2% 所有縣市
第4、5戶
(視為非自用住宅)
1.5% 高雄市、台南市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、澎湖縣、台中市、基隆市、新竹縣、彰化縣、新竹市、嘉義市、花蓮縣、金門縣
1.6% 連江縣
2.4% 台北市、新北市、桃園市、宜蘭縣
第6戶以上
(視為非自用住宅)
1.5% 高雄市、台南市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、澎湖縣、台中市、基隆市、新竹縣、彰化縣、新竹市、嘉義市、花蓮縣、金門縣
2% 連江縣
2.4% 新北市
3.6% 台北市、桃園市、宜蘭縣
(三)
繳納期間:
每年5月1日起至5月31日,逾期繳納每逾二日加徵本稅1%滯納金。
(四)
前一年的7月1日至當年的6月30日止。
(五)
節稅方式
 
(1) 檢視稅單:
  若供住家使用時,可檢視房屋稅單上之用途是否為「住家用」,並向稅捐稽徵機關申請房屋使用情形變更,改按住家用稅率課徵。
(2) 申請房屋使用情形變更,應注意時效問題:
  營業用房屋係住家用房屋之2.5倍,因此原供營業用之房屋經變更作住家使用,應立即向稅捐稽徵處申請改按住家用稅率課稅。
(3) 受災、海砂、輻射屋,可減免房屋稅。
 
二、
地價稅:
(一)
計算方式:
 
課稅地價=申報地價×持有面積
應課稅額=課稅地價×稅率
自用住宅用地稅率為0.2%
(二)
繳納期間:
 
每年11月1日至11月30日。
(三)
課徵期間:
 

每年1月1日至12月31日。

(四)
注意事項:
 
(1) 納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應稅款,每逾二日按應繳納稅額加徵1%滯納金,逾三十日仍未繳納者,稅捐處會移送法院強制執行。
(2) 凡經核准適用特別稅率或減免地價稅之土地,因事實有變更或消滅時,土地所有權人或管理人未於三十日內向主管稽徵機關申報而逃漏稅,除追補應稅部分外,處以短匿稅一至三倍之罰鍰。
(3) 自用地價稅適用面積限制為:都市土地未超過三公畝;及非都市土地未超過七公畝者,適用稅率0.2%。
 
 
出租房屋稅
一、
凡是將房屋出租所得之租金收入,都應併入個人綜合所得中,核課 租賃所得稅。
二、
計算方式
 
1. 租賃所得=全年租金總收入-必要費用(包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等。)
2. 房屋出租約定的租金,若明顯的比當地一般租金還低,國稅局會參考當地一般租金情況調整,計算租賃收入。所謂「當地一般租金」,係由國稅局查明後報經財政部核定的租金。租賃所得=租賃所得房屋現值×平均租金收益率-必要費用43%。
三、
申報方式:於申報綜合所得稅時,併入各項所得一起申報。
四、
注意事項
 
1. 申報必要費用時,若能列舉各項費用,可節省更多的稅捐。
2. 申報戶每年可申報儲蓄投資特別扣除額及購屋貸款利息扣除額。
3. 未申報租賃所得時,國稅局即以房屋現值乘以規定比率,來認定全年租金收入。
不動產 取得 出售 持有 贈與 繼承 出租
契稅        
印花稅        
登記規費      
土增稅        
所得稅        
房屋稅        
地價稅        
遺產稅          
贈與稅