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「理財型房貸」讓不動產「動」起來
如何因應房貸利率急升的風險
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挑選房貸銀行的六大技巧
 

「房貸」是家庭理財的重心,通常占一般家庭支出比例的三分之一、甚至二分之一以上,而且期間通常長達20年,因此在選擇貸款銀行時要特別注意。

挑到一間好的貸款銀行,就像是交了一個可以信賴的好朋友一樣,不但可以幫自己解決問題,還能提供各項服務;然而,如果忽略了銀行品牌與服務的價值,僅以些微的利率或手續費做為選擇的標準,可能會受了一肚子的氣,服務和效率還被打折,實在划不來。

以下分為六個部分,提醒你在挑選銀行時應該注意的事項,希望能幫你挑選到最適合你的銀行。

技巧1:貸款成本:4種精算利率的方法

1.兩段式利率

一般消費者在選擇銀行時,最常使用的方法就是選幾家銀行,以電話或網路查詢利率,再一家家比較高低。然而,房貸利率的決定因素很多,貸款人因為職業、所得、信用狀況、銀行往來貢獻度等不同,負擔的房貸利率也不同。

大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低,以吸引顧客申請貸款,但消費者必須注意的是,銀行在告知利率時,是否只強調第一年或前兩年的低利率優惠,而模糊帶過第二年或第三年起的利率。

消費者要了解,第二段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率,差一點就差很多了,有些銀行把第一年利率壓的很低,可能會在第二年或第三年多加一點。

2.固定或機動利率

固定或機動利率也是選擇房貸時的參考。固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,固定利率房貸是不錯的選擇,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。

至於機動利率則有隨市場利率機動變化的特性,對消費者來說比較公平,若市場利率在短期不至於揚升過快或過大,對消費者的成本影響相對較小。玉山銀行所推出的CAP房貸,不但鎖定利率上限,同時具備了機動與固定的特性,是不錯的選擇。

3.銀行的附加費用

貸款的成本除了每個月要繳的本金和利息之外,手續費和其他雜項費用也是考慮的因素。如果消費者只看到銀行打出誘人的低利率廣告,而不去分析潛在的成本與費用,很容易就陷入利率的迷思中。

在低利率的吸引下,很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別,其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、代償費、帳管費等附加費用,對貸款成本的影響也非常大。

以貸款300萬元為例,銀行若加收5000元的附加費用,等於第一年利率多了0.167%。因此,消費者在詢問利率的同時,還應該詳細了解附加費用,才能清楚分析貸款成本。

4.違約金的收取

有些銀行會針對提前清償的顧客收取違約金,主要目的是為了避免顧客於短期內轉貸,造成銀行人力成本的負擔。通常違約金收取的期間從一至五年不等,收取的金額為貸款本金的一定比例,或是每月應繳利息的倍數。

一般來說,房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高,違約金的限制較無影響。但需注意的是,有些銀行對顧客的部分還款也會收取違約金,這對於想要以部分還款來節省利息的顧客來說影響較大,因此在比較銀行時,一定要問清楚違約金的限制,才不會吃了悶虧。

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以上圖片/資料提供:玉山銀行