履約保證是什麼？房屋履約保證流程、費用、優缺點有哪些？
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房產新聞
台灣每天都有數件房屋成交，當不動產買賣金額甚高若交易發生爭議時該怎麼辦呢？你知道保障買賣雙方的「履約保證」是什麼啊？在房屋履約保證的流程、費用及優缺點又有哪些哪？在這裡也一次讓您瞭解，保障買賣過程中的交易安全而有的履約保證機制，讓您可以透過正確的理解，保障您的房屋買賣交易過程！
什麼是履約保證？
履約保證定義：
所謂的「履約保證」就是買賣雙方在不動產交易過程中，約定透過第三方機構保管價金及文件，或於特殊情形下行使契約指示權，避免交易過程中發生瑕疵情形。也就是說，第三方機構負責保管買方陸續撥付的房屋款項，且統由這公正的第三機構，來負責撥付期間產生的稅捐等相關費用。等到確認買賣雙方的應付費用和房屋過戶點交皆完成，最後結算履保專戶餘款，全數撥款予賣方。
常見的履約保證種類：
市場常見不動產履約保證分兩種，預售屋的履約擔保與成屋履約保證，又以成屋交易為主要佔大宗。成屋履約保證又分買賣價金履約保證和已收價金履約保證：
● 買賣價金履約保障，可同時控管價金與產權文件。
● 已收價金履約保證，僅對已收的價金總價做保證，遇有法律糾紛，要自己逕行法律途徑。
履約保證流程、費用一次看：
| 程序流程 | 內容 | 第三方機構 (履保專戶) |
| (一) 開辦 |
徵求確認雙方辦理履約保證意願後，即事先預開辦履保專門帳戶 | |
| (二) 簽約 |
正式簽訂成屋買賣契約書，向雙方解說並簽訂買賣價金履約保證申請書及履約保證書，給予買賣雙方匯款帳號，買方就將各階段款項陸續存入該履保專戶中 | 買方服務費 |
| (三) 用印 |
為執行稅類申報及銀行貸款等相關作業 | 1.價金管理 2.特殊情形，行使契約指示權 |
| (四) 款項通知 |
依據收到買方支付的各階段款項進度，通知買賣當事人 | |
| (五) 完稅/過戶 |
辦理過戶過程中，所需支付的各項規費與應繳稅費等，在履保專戶中扣除支付 | |
| (六) 交屋/結案 |
辦竣產權移轉登記作業及點交確認無誤後，結清帳戶，結算金額匯入賣方指定帳戶 | 賣方服務費 |
| 房屋履約保證費用計算： 因第三方機構能在特殊情形，進而行使契約指示權；也就是說，例如:倘若途中交易失敗，其會確保將利益一方已經取得的非法律上的利益，歸還給受損失一方。因擔負重大責任及專戶之管理，酌收手續(服務)費: 1. 通常為買賣總價的萬分之六，再由買賣雙方各付一半。 2. 舉例，一千二百萬成交價的萬分之六是七千二，買賣方就各出三千六。 (註:各家或略有差異，以實際規定費用為主) 註：履約保證（簡稱履保） |
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履約保障的4大基本保障：
有了履約保證，確保自己的權益，如同買賣雙方都擁有一個保險，保障賣方拿到不動產價金，保障買方拿到不動產所有權。新聞常看見的買賣詐欺、賣主房屋被債權人查封或悔賣、房屋已過戶買方但未付尾款或悔買等案件，透過履保機制避免風險，不過，要另外支付手續費用，也要記得問清楚。
現較普遍的第三方機構，為建築經理公司(簡稱建經公司)，由銀行投資成立，專門處理不動產營建、管理相關事項；另外大品牌的公司也會成立屬於自己的履約保證公司，這一類就是獨立公司。基本上，第三方機構一般通稱「某某建經」，要事先區分清楚。履保期間：
●保障一：
賣方一毛錢也拿不到，動支款項要買方同意，免擔心詐欺。
●保障二：
賣方不履行過戶義務，按履保機制向賣方催告並解除買賣契約，把錢還給買方，免擔心悔賣。
●保障三：
買方支付款，履保專戶保管，買方違反買賣契約，按履保機制已支付款項被賣方沒收，免擔心買方不付尾款。
●保障四：
買方不如期支付約定款義務，按履保機制向買方催告並解除買賣契約，履保機制回復賣方不動產所有權，免擔心悔買。
履約保證的機制，主要希望讓整個買賣交易過程都能安全無虞，買賣雙方能夠如質如實的銀貨兩訖。透過信託的方式進行專款專用，公開透明，而不能隨意自行動支款項，即便過程中出現瑕疵，第三方機構也能進行實質維護買賣方各自的法律應得利益。每份積沙成塔的積蓄，懷抱滿心期待購置一棟屬於自己的房的心，交易的成功，更重要避免交易過程的風險，最終賣方買方皆大歡喜。
(小提醒：您可以在簽訂買賣價金履約保證申請書時，順便確認履約保證帳戶「是否有信託」)
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