買到凶宅怎麼辦？3分鐘教你如何申請求償、解約及契約陷阱！

房產新聞

對想買房的購屋族來說，一聽到凶宅都是必之惟恐不及，但如果真的買到凶宅，該怎麼辦呢？若賣方沒有事前告知，而買到了凶宅，要如何申請求償、解約及契約陷阱呢？本篇文章就為購屋族，彙整關於凶宅重點知識，帶大家了解到底什麼是凶宅定義？怎麼會變成凶宅？還有實用的凶宅查詢方法有哪些？讓你一次掌握後，日後買屋時都能逢「凶」化吉順利買好屋！

凶宅如何定義?

如何定義「凶宅」？

定義：
內政部公告的「不動產標的現狀說明書」第11項內容：在賣方產權持有期間，於其建築之專有範圍（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡的事實，以及在專有範圍有發生求死行為致死就稱為凶宅。

檢視凶宅３指標：

指標（一）：限於屋主持有建物的期間內
非自然死亡事件需發生在賣方持有該建物的期間。假如是在賣家購入房屋之前就發生過的非自然身故事件就不算凶宅。

指標（二）：限於兇殺、自殺等非自然死亡事故範圍
限於發生兇殺（他人致死）、自殺（求死行為）等非自然身故，如果是自然老死不被認定為凶宅。

指標（三）：限於屋主持有之專有範圍內
非自然身故死亡僅限發生在賣家所持有的專有範圍內，假如是發生在公共空間，，也不會認定為凶宅。（EX:從大樓頂樓跳樓最後墜落在社區中庭）

如果買到凶宅，如何申請求償、解約？

相關法源：

■ 民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

■ 民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

凶宅屬於物之瑕疵：

一般來說，凶宅會造成屋主跟住戶或鄰居造成相當程度的心理影響，嚴重影響買方購買意願及交易價格暴跌，因此凶宅認定為不動產交易上物之重大瑕疵，也因為會造成屋價值減損程度，所以在交易時應詳實揭露告知買方。

如何求償解約？

解除買賣契約	■ 想取消買屋拿回購屋所支付的價金。 ■ 一般如果是符合內政部凶宅規定，應該都可以解除契約拿回價金。
不解除買賣契約要求折價	■ 想保留房子保留契約效力下要求減少價金。 ■ 兇宅價格大約為市價平均的6～8成。 ■ 如進入訴訟流程需透過鑑價，判斷兇宅價值以作為返還價金之依據參考。

凶宅常見的契約陷阱：

購屋時通常都會要求賣方說明房子是否為凶宅，雖然買方遇到賣方刻意隱瞞時可以要求解約取回價金，但是建議購屋者可以事先在簽約時，學會檢視契約上的可能陷阱。常見文字陷阱如下：

• 確認是否有以下類似字句「於賣方取得所有權之日（以謄本登記為準）起」。
• 代表雙方有特別約定「僅及於賣方取得所有權之日起算」之期間內發生兇殺或自殺才會構成物之瑕疵。
• 以上會影響購屋族的權利，可能造成日後衍生凶宅糾紛時，屋主有機會藉以免責。

※安心TIP：簽約時備註建議：可在契約當中加註「排除凶宅條款」，定明若屋內曾有兇殺或自殺致死之非自然死亡情況賣方需返還價金等，保障自身退款解約。

查詢凶宅的3方法：

1.詢問在地資深鄰里	向附近營業多年的老店家、鄰里長或大樓管委會查訪，也可以跟上下樓隔壁鄰居打聽相關消息。
2.查詢轄區官方機構	可向轄區派出所和消防局申請查詢凶宅服務。 (依個資法的限制規定，須由屋主同行。)
3.網路查詢參考	■ 以社區大樓等關鍵字，查詢該房屋或社區過往是否有發生過重大新聞。 ■ 參考大型房仲平台的兇宅資料庫，從中掌握該社區的凶宅狀況。（提供直接檢索指定地區比較方便）

最後建議購屋族，如果賞屋時遇到比市價相對便宜很多或乏人問津的房屋，要特別提高警覺多加留意，買屋時可以慎選大型連鎖的不動產房仲公司細心把關，有效降低買到凶宅的風險。

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