台灣住宅趨勢新篇章：平均家庭人口跌破三口，小宅化成主流

房產新聞

發稿日期：2025.06.27

台灣社會結構的變遷，加上少子化趨勢持續，正深刻影響著住宅市場。根據內政部最新數據，2025年第一季全台設有戶籍住宅的平均人數已降至2.95人，首次跌破3人大關，創下自2009年有紀錄以來的歷史新低。這項數據不僅反映了台灣家庭組成的質變，也預示著未來房市將持續朝向「小宅化」發展。觀察六都數據，除了台中市以3.01人的平均人口數略高於3人外，其餘五都的住宅平均人數均已低於3人，其中又以新北市的2.73人和高雄市的2.79人墊底。

這一趨勢的形成，是多重因素疊加的結果。傳統以「一家三口」為主的家庭模式已漸成過去，取而代之的是越來越多由單人或雙人組成的小家庭。房價高漲與少子化現象，使得都會區的「二人成家」甚至「單口成家」的比例大幅增加。從數據來看，與2024年第一季相比，全台平均住宅人數從3.11人下降至2.95人，下降了0.16人。台北市也從2024年第一季的3.04人降至2025年第一季的2.94人，桃園市從3.06人降至2.90人，台南市從3.09人降至2.93人，都呈現顯著的下降趨勢。

政策與市場共塑小宅化格局

造成全台住宅小宅化的原因錯綜複雜，除了社會結構的改變外，市場供需兩端的力量也推波助瀾。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析指出，年輕購屋族群與小家庭已成為房市主力買盤，他們對小坪數物件的需求日益增加，促使建商在供給端也逐漸以小宅為主。從數據上來看，六都之中，新北市的住宅平均人數在過去一年中持續下降，從2024年第一季的2.86人一路降至2025年第一季的2.73人，降幅達0.13人。高雄市也呈現類似趨勢，從2024年第一季的2.92人降至2025年第一季的2.79人，降幅達0.13人。

都會區小宅化：新北與高雄的案例分析

深入觀察新北市與高雄市這兩個平均人口數最低的城市，其小宅化趨勢的背後有著獨特的區域性因素. 賴志昶主任指出，這兩個城市近年來皆受惠於多項房市議題。新北市有眾多重劃區開發案，吸引了大量建商進駐。從數據來看，新北市在2024年第一季至2025年第一季期間，平均住宅人數從2.86人降至2.73人，每一季都在持續下降。同樣地，高雄市也因科技產業的進駐而吸引了大量投資與推案。高雄市的平均住宅人數也從2024年第一季的2.92人降至2025年第一季的2.79人，同樣呈現穩步下降的趨勢。

這兩個城市在疫情後都成為建商推案的重點區域，大量的小宅建案吸引了首購族和年輕小家庭移入，進一步拉低了區域住宅的平均人口數。同時，大量的交屋潮伴隨著囤房稅的上路，也促使不少早期購置不動產的置產族為了避免繳納更高的稅賦而進行分戶，導致每戶人口密度顯著下滑。

首購族與小宅選擇：財務規劃的重要性

面對房價大幅上漲的現況，首購族群在購屋時更傾向於選擇負擔較低、屋齡較新的預售屋。然而，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，儘管建商順應市場趨勢推出越來越多小宅，但購屋者在選擇小宅時仍需謹慎。如果權狀面積過小，且物件並非位於精華地段，在當前銀行貸款緊縮的情況下，購屋者可能會面臨貸款困難的風險。

因此，徐佳馨總監建議購屋者應根據自身的財務狀況仔細權衡優缺點，並準備充足的自備款。這不僅能確保順利取得房貸，也能避免因房貸問題而無法安心入住心儀的住宅。在整體全台平均住宅人數持續探底的趨勢下，購屋者在享受小宅化帶來便利性的同時，也需對潛在的財務風險有所準備。2025年第一季，全台平均住宅人數已來到2.95人，這一數據預示著未來台灣的住宅市場將更加以小型化、個人化的需求為導向。