學區光環失色？北市逾半明星中學房價盤整；大直、天母名校也難擋跌幅

房產新聞

發稿日期：2026.04.09

不少「現代孟母」望子成龍、望女成鳳，置產眼光皆相準明星學校，令北市額滿學校周邊房價長期具支撐力道。不過，住商機構觀察實價登錄，北市115學年度共26所額滿中學當中，有14所學校周邊2025年房價呈現跌幅，其中更不少是大安區名校。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，房市趨冷情況之下，區域如僅有單一話題，未有其他機能性加持，區域遇到市場波動，易有房價盤整出現。

觀察實價，北市共26所額滿學校中，其中大安區即占7所，為12行政區中最多，不過其中有4所明星國中周邊房價出現震盪，並以芳和實中跌幅達17.8%居冠；雖說如此，但如仁愛國中、師大附中國中部及金華國中等明星學校周邊，房價動輒每坪110~120萬元以上，惟面臨近年政府打房，在房市寒流之際仍能維持住漲勢。

大安學區房表現兩極，蛋黃區底氣足穩住漲勢

住商不動產北市區協理錢思明分析，大安區明星學區會出現漲跌兩樣情，主因是位處正蛋黃區的明星中學，例如仁愛圓環周邊的仁愛國中、大安森林公園周邊的師大附中國中部與金華國中，皆屬機能成熟，且為傳統豪邸聚落。周邊資產族群底氣足夠，面臨房市波動較能處變不驚，致使房價具支撐力；不過其餘部分大安區明星中學周邊，區段有「學區宅」加持而價位高漲，面臨房市趨冷之際，小家庭父母追價力度亦下滑，致使周邊房價出現盤整。

高總價與屋況老，大直、天母名校房價下修

另查數據，傳統豪宅熱區的明星中學周邊，亦出現房價盤整，如包含石牌一帶的天母商圈，其中天母國中、蘭雅國中及石牌國中等滿額學校，周邊房價跌幅達2~5%；而大直商圈的濱江實中也出現4.2%的跌幅，其中大直高中國中部去年房價與2024年相比，更下滑15.4%。賴志昶補充，大直商圈向來以豪宅聚落著稱，其學區房價基期相對高昂，近期面臨貸款緊縮，高總價市場首當其衝，購屋買盤轉趨觀望，房價較難有支撐；天母商圈具獨特生活步調，客群多為重視居住品質的自住客，然而區域發展較早，房市供給多為屋齡偏高的中古公寓，此類物件銀行鑑貸上較顯弱勢，加上有隱形裝修成本，兩大因素影響買方追價意願，使區域均價表現疲弱。

賴志昶提醒，學區雖是支撐房價重要條件之一，但絕非房價保證；家長在挑選學區宅時，除確認各校設籍規範與入學條件外，更將自身購屋預算、通勤成本等納入綜合評估，在房市盤整階段，多看多比較，不僅能確保孩子進入理想學校，也能兼顧全家人生活品質。

北市115學年度額滿中學周邊房價（單位:萬元/坪）

行政區	公立額滿中學	2024年均價	2025年均價	漲跌幅
大安區	仁愛國中	112.8	115.4	2.3%
	師大附中國中部	120.1	122.1	1.7%
	金華國中	127.4	127.9	0.4%
	龍門國中	120.5	120	-0.4%
	民族實中	88.4	82.5	-6.7%
	和平高中國中部	104.5	97.5	-6.7%
	芳和實中	115.3	94.8	-17.8%
士林區	百齡高中國中部	80.8	84.3	4.3%
	陽明高中國中部	78.6	78.8	0.3%
	天母國中	87.7	85.7	-2.3%
	蘭雅國中	91.8	87.8	-4.4%
松山區	介壽國中	97.4	98.5	1.1%
	敦化國中	108.3	108.7	0.4%
	中山國中	98.5	96.6	-1.9%
內湖區	麗山國中	81.1	83.6	3.1%
	明湖國中	79.1	80.8	2.1%
	西湖實中	90.7	87	-4.1%
中山區	大同高中國中部	89	88.3	-0.8%
	濱江實中	94.9	90.9	-4.2%
	大直高中國中部	104.1	88.1	-15.4%
中正區	南門國中	83.4	86.4	3.6%
中正區	中正國中	118.9	120.1	1.0%
信義區	興雅國中	108.7	108	-0.6%
大同區	成淵高中國中部	87.1	86.1	-1.1%
文山區	政大附中國中部	59.1	63.8	8.0%
北投區	石牌國中	91.5	86.7	-5.2%

註:統計自學校方圓2.5公里住宅用之華廈、大樓交易，並排除特殊交易。單位:萬元/坪