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房貸萬事通

如何因應房貸利率急升的風險

有位單身的上班族小吳,月收入4萬2000元,在外租房子每月1萬4000元,以房貸利率2.3%計算,小吳負擔的房租,大約等於申請270萬元的貸款本息支出。

若是貸款成數可達八成,相當於可購買340萬元的房子,假設在收入不變的情況下,當利率上升到8%,小吳每月的房貸負擔將超過薪水的一半,壓力可說非常大。

房貸利率 2.3% 5% 8%
每月負擔本息(元) 14,046 17,819 22,584
占月收入比率 33.44% 42.43% 53.77%

若是房貸利率急升,對一個小家庭來說,勢必增加極大的負擔,影響生活品質。因此,如何規避利率急升所產生的風險,顯得非常重要。

利率避險的2種方式

買房子的風險,除了房屋價值的變動之外,就屬房貸利率了。當房貸利率處於低檔時,不少建商打出「買比租划算」的口號,但消費者要了解,利率低檔不會是常態,還要仔細思考利率未來可能的變化,以免影響生活品質,甚至發生逾期繳款而導致信用不良、房屋被拍賣的命運。

避免房貸利率風險的方法大致有兩種:第一種為固定利率房貸,另一種就是以下要介紹的「CAP房貸」。

CAP:付權利金,設定利率上限

至於「CAP房貸」,簡單的說,就是將利率訂一個上限(假設為A),在若干年內利率若是超過A,則房貸利率等於A;若是低於A,則以指數型房貸計算利率。

CAP在中文是「帽子」的意思,銀行當初在設計CAP房貸時,其實是運用「買進選擇權」的觀念,由消費者支付一筆權利金(約貸款金額的0.5%),購買五年內房貸利率不超過某個固定利率(議定利率)的權利,就像是為自己的房貸利率戴了帽子,不用擔心利率快速上升而產生風險。

Tips:買進選擇權

選擇權分為買權(call option)與賣權(put option),買進選擇權就是由投資者支付一筆權利金後,可以有權在某個特定期間內,根據某固定價格買進或賣出某特定資產。

固定利率與CAP有2大差異

CAP房貸在國內可說是一種全新的商品,與固定利率房貸有兩個最大的不同:

差異1:利率保障方式:CAP較具機動性

固定利率房貸是將貸款期間前幾年的利率,設定為某一個固定值,不管市場利率怎麼變動,房貸利率都以該固定值來計算。

對於消費者來說,利率固定的優點是,貸款利息的支出可以充分掌握,不必擔心市場利率上升,影響生活品質;但是當市場利率下降時,固定利率的僵固性,會導致消費者喪失房貸利率與市場利率連動的機動性與公平性。

至於CAP房貸,則保留了房貸利率與市場利率連動的機動性,在利率未超過消費者與銀行議定的上限利率(A)時,CAP房貸與指數型房貸其實沒什麼不同,都是以定儲利率指數加碼而得。但是當利率超過A時,房貸利率就等於A。

CAP房貸雖然無法讓客戶每月固定房貸支出,但是卻能幫客戶將風險鎖定在某個利率(A)之內,既保有了彈性也兼顧了風險。通常在利率上升狀態不明朗的時候,最能顯出此產品的價值。

差異2:潛在成本:CAP相對較低

「天下沒有白吃的午餐」,固定利率型房貸雖然確保了房貸利率的風險,但同時也增加了消費者所需負擔的成本。固定利率房貸將客戶的利率鎖定,但卻將利率風險轉嫁到銀行,因此銀行必須藉由避險措施,規避利率風險,如此將使成本增加,必須以調高利率或增加手續費來彌補,因此固定型的利率通常會比機動型高,或是加收手續費。

CAP房貸的利率與指數型房貸相同,而且通常前一、二年還有分段式的利率優惠。雖然CAP房貸提供利率上限的保障,但要先支付貸款金額0.5%的權利金。

以貸款500萬元來說,要先支付2萬5000元的權利金,容易讓人卻步,但與固定利率房貸相比,0.5%也僅多兩碼,與固定利率房貸所提高的利率幅度或手續費,其實相差不多。

比較方式 CAP房貸 固定利率房貸
提供保障 利率不超過某個上限 固定本息支出
潛在成本 需支付權利金 初期利率負擔較高
以上圖片/資料提供:玉山銀行