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Buy 買屋指南
「理財型房貸」讓不動產「動」起來
如何因應房貸利率急升的風險
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「理財型房貸」讓不動產「動」起來

 

買房子是人生中的大事,房屋貸款也是一生中重大的理財行為。房屋貸款繳款期間,動輒占據人生約四分之一至七分之一的時間,你希望將四分之一至七分之一人生的收入,耗在償還房屋貸款而動彈不得嗎?有了理財型房貸,就可以讓你的房子成為活化資金的「動產」!

銀行的角色,其實像一個夢想的領航者,應該要能提供顧客在人生各階段所需要的資金,包括結婚、購屋、出國遊玩、買新車等,幫助實現顧客的夢想。「理財型房貸」就是以合理的利率和便利的動用方式,提供房貸已清償的部分,讓你在購屋之餘,仍有餘力實現夢想的資金。

額度產生方式有3種

什麼是理財型房貸?簡單的說,就是「一般房貸還的部分還可再借、且隨借隨還、按日計息」,以方便的動用方式,循環使用房貸已清償的本金。其額度產生方式有三種:

初貸時,全數以一般長期貸款撥放,並且按月本息攤還,而每月本息攤還部分的本金,可逐期累積為循環額度。如下圖所示:


初貸時,因無立即的長期資金需求,所以全數設立為循環額度,可立即循環動用,因初期無一般長期房貸的撥款,所以每月不須繳款。

初貸時,部分以長期本息攤還撥放,部分則設立為循環額度,而一般長期貸款的還本部分,仍會逐期轉換、併入循環額度。

舉例來說,若你申請500萬元的指數型房貸,並搭配理財型房貸,當你償還本金50萬元之後,就等於擁有50萬元備用的循環額度,動用的利率比信用貸款和現金卡低,提領也相當方便。


理財型房貸循環額度動用方式

既然是「隨借隨還、按日計息」,就必須要有彈性且便利的優點,才會吸引顧客使用,因此,轉化成可活用的循環額度,動用方式有下列幾種:

1 隨時利用金融卡在全國(甚至全球)的提款機領取。
2 隨時開立指定的動用支票領取。
3 以存摺提款方式,至往來銀行各地分行提領。
4 利用網路銀行、電話語音等方式轉帳動用。

理財型房貸具有以下六個優點:

優點1:不動產也有流動價值

一般民眾對於房貸的認知,是在購買房屋時自備款不足的部分,向銀行申請房價七至八成的貸款,之後再分期償還貸款金額,一直到所有款項清償結束為止。

然而,若依照此種方式,不動產的價值並未被充分利用,等於是把每個月所償還的本金繼續鎖在不動產中,無法達到資金流通的效果。理財型房貸的好處在於它可以將已償還的本金部分,轉化為可活用的理財額度,並依照個人需要,隨時可以動用。

舉例來說(參照上圖),假設你向銀行貸款500萬元,貸款期間20年,利率為3%,此時每月需繳本息2萬7730元,其中利息部分為1萬2500元,本金為1萬5230元。

若你選擇搭配理財型房貸,當繳完第一個月本息之後,即可在存摺中透支動用1萬5230元。隨著還款期數的增加,因為借款人所償還本金的比率愈來愈高,可使用的理財額度也就愈來愈多。

Tips:什麼是「透支動用」?
所謂「透支動用」,是指存摺中的餘額可以為負數,而可動用的金額上限,即為已償還的本金,而動用金額部分的利率,則依照理財型房貸利率計算。


優點2:備而不用的理財金

因為搭配申請理財型房貸,並不需額外支付申請費,而且不動用不收利息,因此可以當做備而不用的理財金。若不動產尚無借款,也可將不動產直接設立為循環的理財資金,只需要經過不動產估價的程序,決定可動用的理財金額,此時僅需負擔政府所收取的抵押權設定規費及代書費用,簡單又輕鬆。

優點3:資金成本低

理財型房貸是屬於有擔保品的借款,利率當然比市面上的小額信用貸款和信用卡、現金卡、股票融資利率低得多,而且還免收取動用手續費。所以,既然需要房屋貸款,當然更應該善用利率低於其他融資工具的理財型房貸。

優點4:還本省息、活用資金

理財型房貸既然已有隨還隨借的功能,若你手邊有閒置的資金,就可以先償還部分本金以節省利息,同時又擁有理財額度,擴大靈活運用資金的幅度。

以前面的例子來說,假設你每個月扣除房貸應繳本息2萬7730元、生活費用及其他支出之後,還有1萬元的閒置資金,若將這筆閒置資金,每個月固定多償還1萬元的房貸本金,20年不但可省下57萬4222元的利息,甚至可以第十三年半,就將本金提前清償完畢(參考下圖)

比較方式 CAP房貸 固定利率房貸 CAP房貸
提供保障 利率不超過某個上限 固定本息支出 利率不超過某個上限
潛在成本 需支付權利金 初期利率負擔較高 需支付權利金
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以上圖片/資料提供:玉山銀行