返回首頁 加入最愛
買屋專區 賣屋專區 租屋專區 房產知識庫 人才招募 本店資訊 居家生活 連絡我們
台南新營加盟店 06-6322238
 
大家庭這邊請 找學區這邊請 小資族這邊請
 
法律專題
大家看法律/買房子出現瑕疵!?賣方要負責嗎?
 
 
發佈日期:2018/7/24
 


中古屋既然是中古,就常有著大小不同的問題,應對這些問題也就成了買賣中古屋時必須面對的課題。討論這個課題時,常聽到的一個說法就是「賣方應負瑕疵擔保責任」,這到底代表什麼?

瑕疵不瑕疵,存在的時間點是關鍵
賣方出售房屋後,有所謂物之瑕疵擔保責任。只要在5年內,買方都有權利主張,但想想賣個東西,還要保證5年,那誰還敢賣呢?別慌,賣方要負責的只有瑕疵擔保,如果不是瑕疵,便不關賣方的事,故關鍵點就在於瑕疵與否的判斷。
簡言之,在交屋前即存在的問題,即是法律上的瑕疵;反之若交屋後才出現的問題,即非法律上的瑕疵。判斷的關鍵在於它「存在」而非發生的時間點。
舉例來說,交屋後隔天就發生漏水,但漏水不太可能在短短一天形成,故此漏水在交屋前應已存在,只是不巧在交屋後才發生,故此即是法律上的瑕疵。若交屋後3年才發生漏水,由於我國不太可能3年無雨,合理判斷此問題是交屋後才有的問題,故此非法律上的瑕疵。故同樣是漏水,不一定都是賣方負責,還要看是否為法律上的物之瑕疵而定。

遇到瑕疵,買方該如何應對?
買屋後出現任何問題,第一件事情就是「通知賣方」,聽起來有點莫名,但其實這個動作在法律上是有價值的。按民法第356條規定,買受人有「檢查通知義務」,即對於買受之物必須立即檢查,若發現瑕疵應立即通知賣方。如為無法即時發現之瑕疵,日後發現也應比照辦理,不然會被視為承認其受領之物,無法對賣方主張瑕疵擔保責任。
而通知賣方後,是不是就高枕無憂了?依民法第365條規定,買受人應於通知賣方後「6個月」內行使權利,有權利之人應積極行使權利。若經過6個月仍未行使,法律上即認定權利人怠於行使,權利因此消滅。此外,別以為通知賣方就代表行使權利,如賣方消極不處理,買方仍應於6個月內提起訴訟保障自身權益。但若賣方「故意不告知」瑕疵時,則上開檢查通知義務與6個月之時效皆不適用,是對於惡意隱瞞者的一種處罰。

撰文:住商總部法務陳威宇