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法律專題
大家看法律/剖析代理行為對不動產買賣的影響
 
 
發佈日期:2019/7/22
 
撰文:住商總部法務陳威宇

只要代他人為法律行為,都必須取得授權,才擁有合法的代理權限,台灣因風俗 民情使然,常有夫妻間彼此代簽或父母替子女代簽等情況發生。不動產所有權採登記制度,依法只有登記名義人才有處分不動產的權利;若是不清楚確認的方式,最好還是委由經紀業處理,以免因遇到無權代理的問題,蒙受損失。


剖析代理行為對不動產買賣的影響
由於台灣風俗民情使然,許多人直至成年且出社會工作,仍舊是由父母代為處理各種投資,像是投資型保單、基金等。許多業務在接洽客戶時,也常有讓父母代替成年子女簽名,夫妻互相代簽等事情發生。而在以「家」為單位的傳統社 會觀念下,這一切行為似乎又那麼理所當然。種種錯誤的習慣 累積,又缺乏足夠的法學教育,久而久之便衍生出一個很嚴重 的問題,即一般民眾對「代理權」的認知,常與法律不同。


何謂「代理」?
民法規定「在代理權限內,以本人名義,向第三人為意思 表示,或由第三人受意思表示,而直接對本人發生效力之行為。」可知代理是需要獲得「本人」授予處理事務「權利」的。常在坊間聽到的「授權」,即是「授予代理權」之意思,除本人授權或部分依情形可認為本人有授權之意思外,代理權 不可能憑空出現。

案例一:老楊婚後與妻子共同購買了一間房屋,選擇登記於妻子名下。嗣後,因有資金需求而售屋,老楊隨即自行售屋,並與買方簽訂不動產買賣契約。

案例二:老楊於兒子未成年時,即購置了不動產並登記於其子名下。多年後,因兒子實在不爭氣,為了自己晚年生活,決定出售房屋,即自行售屋並覓得買方,雙方簽訂不動產買賣契約。

以上兩個案例,都有一個情形,也就是簽約人(老楊)其實沒有自行售屋的權利。由於我國法律規定,不動產所有權採登記制度,故在未透過其他方式確定其內部關係前(如夫妻共同購買或父親為實際出資者),依法都只有登記名義人才有處分不動產的權利。

但如前所述,長期以來錯誤行為的累積以及法學教育的缺乏,常有認為自己能代理配偶,或父母認為自己可以代子女出售不動產之情形。但實際上,父母與成年子女間,並沒有既定的代理關係,而夫妻間除了一般日常事務外,亦無互為代理。


爭議問題:
在這兩個案例中,老楊及買方,各自會遇到什麼問題呢?

一、老楊:兩人都未得到所有權人授權而與買方簽訂不動 產買賣契約,兩人的行為在法律上叫做「無權代理」,而無權代理人簽訂的合約,依法係為「效力未定」。故老楊簽訂的合約並不是當然無效,若後續有權處分之人(即妻子或兒子,以下稱本人)同意,該合約仍為有效合約。反之,若本人不同意這個無權代理行為,該合約對其不生效力。

二、買方:上面提到,由於老楊為無權代理,該合約處於效力未定的情形,此不確定情形對於買方實屬不利。為了使法律關係能盡早明確,法律即賦予買方「催 告」本人的權利,買方可向本人為催告,本人於買方所定的時間內未對之確答承認與否,視為本人拒絕承諾,以此盡早明確法律關係。

如買方催告後,本人拒絕或未於期限內回復,該契約對本人不生效力,買方則可依法對無權代理人即老楊,提出損害賠償之主張。

其實只要代他人為法律行為,都必須取得授權,才擁有合法的代理權限;上面提到的,不過是代理權中最基本概念。不動產買賣通常涉及諸多事務,從委託、議價、簽約、移轉及受領價金等,無論委由他人出售或購買房屋,若是授權內容或範圍不清,很容易出現後續爭議。

像是代理人並無受領價金的權利,卻讓他把價款取走;又或是代理人並無變更售價的權利,卻為了成交擅自變更價格,種種情形都會使買賣變得更為複雜,因此而買賣破局更是時有所見。

縱使受害者可以向無權代理人請求損害賠償,可在司法實務上,無權代理行為所能請求之損害賠償僅限於「信賴利益」,也就是相信契約有效,而簽約之人因此所受的實際損害。簡單的說,可能也就是交通費、請假等費用,實際上相當輕微,與一般人所預期能請求的金額通常有很大的落差。

故在進行不動產買賣交易前,確認交易相對人是否為有權利之人是相當重要的。如果自己不清楚確認之方式,最好還是委由經紀業處理,避免因遇到無權代理的問題,白費時間與精力。