買房要如何議價?購買中古屋議價4技巧公開!讓你買到合理房價!

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房產新聞

 

許多購屋族開始進入準備出價買中古屋的階段,就也會開始要注意一些購買中古屋議價的小技巧囉!為了讓每一位買屋族都能畫上圓滿買屋的美好句點,以下特地分享針對最後買屋關鍵階段須留意事項,讓您一起輕鬆成為聰明買屋族!


一、中古屋議價的事前資料準備



《市場行情彙整》
▶「實價登錄查詢」:撇開房屋本身跟區域間不同差異,大致來說出價一般以實價登錄近6個月到1年行情,建議下修1成~1成五之間開始出價是比較合理的範圍。

▶「調閱謄本推測屋主成本」:房屋謄本上包含建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積、公設持分及權利範圍等訊息,另外謄本上的他項權利金額,則是代表屋主向銀行貸款總還款額,通常除以1.2,就是參考實際貸款金額。假如看到謄本上登記日期和出售日期很接近時,屋主是投資客的機率就很大,往往是因為資金調度或為避稅而急於拋售,自然因此會有比較大議價空間。

▶「銀行估價」:銀行估價方式通常是根據房屋所在地鄰近實價登錄行情,還會參考是否鄰近嫌惡設施等考量,再加上該銀行目前有承作附近的房貸資料,因此也可以此作為出價前的資料參考。(建議至少找三家銀行估算參考)


《參考銷售中同類物件》
多看房仲官網或售屋資訊平台,蒐集目前市面上出售中的同類物件的開價(同社區/屋型/坪數),彙整出以下三大參考指標:

▶「房屋總價區間」:買屋者可以透過彙整聚焦房屋大致價格帶範圍,推估自己該準備多少購屋基金。

▶「差異比較建立議價資料庫」:彙整比較該社區不同出售房屋的/所在樓層/坪單價/有無車位/座向/裝潢程度等不同面向的價格差異等,從中參考總結如何合理的出價。

▶「類似房屋出售量」:如果目前市場上的待售物件很多,表示買屋方的選項機會很多,自然在跟屋主議價上也會有比較大的議價空間。


《多跟管理員互動聊天》
利用看屋時多和管理員聊天互動,可以從中多了解社區種種細節,包含住戶素質與背景、管理費繳交情況、建商施工品質等等。另外也能進一步詢問該社區的自住/出租比, 一般來說社區大樓中自住比例較高,社區管理與公設環境的維護品質也會比較好,總括來說自住率高的社區出入較單純,居住品質也會比較好。


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二、設定議價預算面的考量



《設定最底價》
準備議價前,記得一定要設定最後可負擔的最底價,才有辦法從容在合理價格範圍內買到滿意房子。一般來說考量屋況,因為中古屋大多需要整理,包含變更格局、廚房、衛浴更新、管線更換甚至天花板也需更換重作等費用。另外也要將完整的家電、家具加入整體預算評估。



《不盲目追價》
另外,也要注意在中古屋議價過程中,千萬不要盲目加價,抓緊自己的預算,當賣方感覺你有買屋意願時,一定會用各種方法讓你付斡旋金或加價購買,在這個階段更應該穩定自己的規則不要盲目輕易往上加價。


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三、心態面調整:圓滿議價心態3大原則



《保持平常心》
買屋是人生大事,對一般人來說是人生最大筆的金額支出,因此最重要的就是議價全程「保持平常心」,才能用比較從容判斷,降低受外在環境影響的情況發生。



《和氣生財》
買方與賣方在議價時,其實不用急於穩居上風,因為如果先釋出善意跟對方聊聊多喜歡他的房子,有時反而能更加打動屋主進一步皆大歡喜的圓滿成交。



《進退得宜》
行情常見屋主隨便開,不見得合理,議價時善用實價登錄調查房屋成交價,畢竟行情價不等同成交價,要有議價的勇氣;議價不成則是要快速放下,若與房子有緣,也許還有第二次談判機會。



四、透視買屋議價常見的2大迷思


《不建議低於市場行情過多的出價》
有些專家學者會建議說出價要從7折開始殺,這種作法因為在現今交易資訊透明的市場上,比較過時的觀點跟方式,不建議拿來當做出價依據與參考。



《購入投資客房子要多留意》
投資客的房子通常因為利潤考量,很多看起來光鮮亮麗的房屋背後有壁癌、漏水的NG屋況,除非房屋的地段、坪數或屋況條件都很適合買方,否則建議多看幾間適合的房子再做挑選是比較穩當的作法。




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