如何賣房子？推薦5大流程&基本賣房子注意事項一次快速看懂！

房產新聞

許多人第一次賣房時，最擔心的不是房屋「賣不掉」，而是害怕成交價被壓低、估價與實際行情落差過大、高額稅費超出預期，甚至長時間乏人問津。其實，一間房屋能否順利成交，影響因素不只有地段而已，從賣房流程、開價策略、委託方式，到房屋帶看前的準備與呈現，都可能直接影響最終的成交速度與價格。

如何判斷房屋價值？

許多人在第一次賣房時，經常會面臨到的第一個問題，往往是想知道「我的房子可以賣多少錢？」。由於房價不像一般商品，有固定的標價與價格，而是會受到許多條件的影響，如地區、屋齡、坪數、格局、周遭建設與生活機能等，這些都可能是影響房價的因素之一。

因此，在賣屋前最重要的第一步，就是判斷自己房屋的合理價值。可以透過實價登錄資訊，來比較附近相似物件的成交價格做參考，再結合專業的市場評估，可以幫助你找出最合理的房屋市場價格。

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如何賣房子？賣房的5大流程

那如果你打算要賣房，建議也先瞭解完整的賣屋流程。通常來說，賣屋流程大致可以分為售前準備、簽約、完稅、交屋與過戶等5大階段：

階段（一）、售前準備
• 確認售屋定價：交易前，賣家可以透過實價登錄，查詢鄰近區域實際買賣價格與市場行情，評估合理定價。
• 整修房屋：可以針對房屋微整修，補強房屋原本的缺點（ex水電、裝潢等），增加好印象。
• 資料準備：賣屋所需準備的資料，包含以下：
－所有權狀正本
－印鑑章
－身分證/印鑑證明2份
－戶籍謄本2份
－近期房屋、地價稅單正本
－授權書(若非所有權人時)

階段（二）、簽約
當房屋找到買方之後，而買方也提出購買意願後，雙方可以進行價格協商，並確認契約內容、付款方式及交屋時間等。

階段（三）、完稅
完成相關稅務申報與繳納後，接著辦理銀行抵押設定及房屋所有權移轉。此階段買方需支付房屋總價約 10% 的完稅款。待稅款繳清後，雙方會至地政事務所辦理過戶登記，通常約需 5～7 個工作天完成。

應繳稅賦與費用

• 代書潤筆費：簽約時代書之潤筆（通常由買賣雙方負擔各半)
• 塗銷費：依照各個代書事務所表定收費（賣方若無原貸款則無須繳付本項費用）
• 仲介費：約成交價總額4%
• 履約保證費：成交總金額約萬分之六（買賣雙方負擔各半）
• 土地增值稅：依照稅捐處核發稅單為準
• 房屋稅：核課稅期間是每年7月1日~隔年6月30日止，一年一期
• 地價稅：核課稅期間是每年1月1日至當年12月31日止，一年一期
• 水電瓦斯費：建議交屋前抄度數結清
• 管理費：通常會在交屋時按日分算。

階段（四）、過戶
待完稅皆完成後，便可以交由代書向地政事務所，辦理產權轉移及相關貸款設定，以完成房屋的過戶流程。在過戶完成後，銀行也會將貸款撥付至賣方指定之帳戶，進行撥款的動作。

階段（五）、交屋
在完成上述的相關程序後，便可以將房屋正式移轉給買方，並移交相關房屋的所有權及使用權。該流程通常可在一天內完成，交屋款項也會在房屋過戶至買方名下後，交由買方支付。

賣屋必知3大注意事項

注意事項（一）、當心假買家
在買賣過程中，當心遇到假買家、惡意詐欺或不肖仲介等，遭遇欺騙或詐欺行為。

提醒：建議在買賣過程中，可以多溝通、多蒐集資訊，了解買家工作與買房的需求等資訊，來判斷買方的真偽。

注意事項（二）、屋主證件被盜用
屋主將身份證、權狀證明文件交給買方辦理過戶時，有可能發生被拿去抵押、借錢等其他不法用途。

提醒：建議找聲譽、評價良好的代書，並在交付權狀時，請代書開立保管簽收的證明。

注意事項（三）、無法順利收完尾款
屋主將房屋過戶至買方名下後，可能發生買方將銀行貸款領走，因此屋主無法收到尾款的情況。

提醒：進行買賣交易及簽約時，記得請買方開立限時兌現的本票或銀行，直接將貸款撥入賣方帳戶。

委託房屋仲介v.s自售房屋，哪個比較好？

賣屋的管道通常也分為「委託仲介」與「自售」兩種情況，下表就比較這兩種不同管道的賣屋方式，有什麼差異。

委託仲介、自售房子比一比

售屋管道	優點	缺點
委託房仲	✓ 避免因為陪同帶看而犧牲休息時間 ✓ 可獲得專業服務與較完整市場資訊 ✓ 可避免帶看房子產生安全問題 ✓ 可增加物件曝光及流通提高成交速度 ✓ 履約保證制度可以保障價金安全 ✓ 專業代書協助簽約保障	✗ 需支付仲介費 ✗ 只能間接獲得第二手的市場/客戶的相關反饋
自售	✓ 可直接瞭解買方情況與市場反應 ✓ 可節省仲介費	✗ 休息時間受影響 ✗ 房屋的曝光程度較差 ✗ 帶客戶看房時的安全問題 ✗ 簽約經驗少易產生疏漏

委託房仲服務：搜尋適合你的房屋仲介服務店家

一般委託、專任委託大不同

委托方式	說明	優點	缺點
專任委託	只有委託的房仲有權利進行該屋的銷售，包含賣方及其他仲介公司都不得私下對該屋進行買賣交易。	賣家面對單一窗口，方便聯絡，且可直接了解目前的銷售狀況	若房仲將買家的物件閒置，沒有積極處理，則賣家的房屋買賣資訊曝光度會降低，減慢銷售效率。
一般委託	不受限於特定房仲，賣方可以委託多家仲介公司幫房屋進行銷售，也可以直接和買方進行房屋買賣交易。	可以多方比價，選擇價格較好的買家，賣方也可以不透過仲介直接將房屋賣給決定好的買家	賣方要和多家業者進行聯絡事宜，比較過程中資訊會比較繁雜，窗口也不統一。