指數型、固定型、理財型房屋貸款怎麼選？6大房貸方案優缺點！

房產新聞

 

對不少首購族來說，「買房」是人生中的重大購買決定，也由於買房也是一筆很大的支出，因此如何選擇房屋貸款就很重要了，常見的6種銀行房屋貸款方案有指數型、固定型、理財型、階梯型、砥礪型及青年首購房貸等，這一篇文章就也來帶你看各房屋貸款方案的優、缺點，搞懂究竟房屋貸款方案怎麼辦，才能最划算？ 以下介紹比較幾種常見房貸種類，讓您輕鬆選擇適合的優質房貸！

6大常見的房屋貸款方案，優缺點一次看懂！

類型	說明	優點	缺點
指數型	▸選擇指數型房貸可以選擇每月、每季或是每年調整定儲利率指數。 ▸因此指數型房貸的利率基礎會順應市場變化。	▸利率透明、公開。 ▸其中定儲利率指數，會隨著市場變動而調整。 ▸利率會更透明、更貼近市場狀況。	▸有些方案會有提前還款違約金。 ▸如有「限制清償期間」條款如有限制清償期間內提前還款需要付違約金。
固定型	▸特色是每月繳交固定的房貸本息。 ▸貸款民眾可避免央行升息的風險。 ▸銀行也會調高利率以及增加手續費（比起指數型房貸，固定型房貸的利率可能會高 2%以上。）	▸利率固定。 ▸免去升息風險。	▸提前還款需要支付違約金。 ▸如同指數型房貸，如果方案中有限制清償期間卻想要提前還款，就需要付違約金。 ▸轉換成浮動利率，需要支付違約金。 （ex如央行降息，想要調整為機動利率時，就要支付違約金。 本方式也稱作「一段型利率」。
階梯型	▸階梯型房貸跟指數型房貸的利率計算很類似，一樣是「定儲利率指數」加上「個別加碼利率」。 ▸階梯型房貸的每期償還金額像階梯一樣，前期較低，之後分階段陸續調高。	▸階梯型房貸前期需要償還的金額比較低，因此房貸壓力較小。	▸前期壓力小只需償還利息，容易誤判償還能力。 ▸金管會要求，銀行需要揭露階梯型房貸的平均利率。
理財型	▸將已經償還的房貸本金，轉成可以隨借隨還的動用資金，提高了房貸靈活性。 ▸理財型房貸，可以把還款後的本金轉換成按日計息的「循環額度」，讓貸款人可以隨借隨還。 理財型房貸，又稱為循環額度房貸。	▸房貸可轉成循環額度。 ▸如果都沒有動用循環額度不用計算循環額度利息。	▸利率比起一般房貸高。 ▸因為增加循環額度的彈性（理財型房貸的利率會比起一般房貸高上 1~2%）
抵利型	▸最大特色是可以用同一家銀行的「房貸抵利活儲帳戶」存款餘額，來折抵房貸的本金，以減少房貸利息。	▸房貸利息可以減少、保有緊急預備金。 ▸在房貸抵利活儲帳戶的錢，可以不用繳納房貸利息。 ▸可以將緊急預備金擺在這個活儲帳戶，隨時可以動用。	▸免息有上限，並非存款有多少就可以折抵多少房貸本金以便免繳利息。 ▸假如存款超過約定可折抵的上限，存款餘額並不會有存款利息。 ▸一般來說房貸利率比較高（有可能繳納利息比傳統房貸高）
青年 首購房貸	▸青年首購房貸、青安貸款，是政府在 2019 年開始實施的青年安心成家貸款。 ▸申請對象必須成年(年滿 20 歲，未來民法修正後，只要 18 歲就可以申請） ▸每戶貸款成數最高8成，最高貸款金額 800 萬元，最長期限30年。（超過 800 萬元部分可以搭配一般房貸方案） ▸曾經之前有買過（或繼承、或被贈與）房屋，但是在貸款申請時，已經賣掉了或過戶給他人，還是可以申請首購貸款。 ▸寬限期滿將按本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。	▸假設是購買1000萬以下的房子，若成功貸款到8成，一段是利率僅1.4%。 ▸假設貸款人自身無其他優勢條件下是非常優惠的。	▸超過1000萬的房屋案件就不適用了。（超過 800 萬元部分需搭配其他房貸方案）

房貸流程的5大步驟與注意重點

房貸流程會很複雜嗎？有哪些是需要注意的地方？以下將介紹完整拆解給您房貸流程關鍵5步驟！

步驟1. 估價（房貸流程首重房貸銀行）

房貸流程首要就是在找房貸銀行估價，找的方式以3種管道為主：
1. 自己工作薪轉銀行或主要存款銀行。
2. 大型品牌仲介經長期配合推薦金融機構。
3. 代書簽約時推薦常合作的銀行。

並在估價的過程中，提供地址先給有認識的代書或銀行專員估價比較。去瞭解這間房子貸款大概能貸多少？自己頭期款大概要準備多少，讓自己心裡先有個底，也能評估自己是否有能力來負擔。

房貸小Tips：
房貸專員估價後會給你一個可貸金額範圍，把可貸金額除上0.8，除出來的結果就是你房子的市值，只要你最後成交價落在區間內就代表沒有買貴，符合市場行情價值，銀行會將市場價值乘上0.8(貸款8成)來換算成可貸金額。

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步驟2. 審核

接著就要正式開始跑房貸流程中最關鍵的申貸審核程序，銀行在房貸上會分別看「人」跟「房子」

• 人：銀行會調閱你的聯徵紀錄以了解你個人的信用評分。
• 房子：主要看購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估，
（影響鑑價金額主要因素為：屋況、裝潢、是否有險惡設施及使用目的）

大部分銀行都會到實地勘查或室內拍照，作為放款審核的依據。銀行會以綜合上述條件整體評估最後核貸的房貸成數、金額、利率以及是否有寬限期。

個人財力加分項：
• 租金收入 (租金要有轉帳金流，不要收現金)
• 成為銀行VIP客戶 (存300萬元在銀行持續3個月)

步驟3. 照會/對保

確定銀行後，銀行審核房貸專員會打電話詢問，本流程稱為照會，一般銀行端審核人員會循問以下相關問題：
☑基本資料（公司名稱、職稱、年資、公司電話、公司地址及年收入）
☑買房地址、貸款金額、成交價、貸款目的、使用用途
☑照會完成後，審核人員會通知貸款人及保人到銀行做簽約對保，就是當面簽定貸款契約書並確認貸款合約相關細節（包含貸款金額、各階段利率、貸款年限、是否有寬限期、綁約多久不能轉貸以及違約金比例等細節）

房貸小Tips：
一般來說銀行在評估房貸年限時，會依據2個標準來評估：
屋齡 + 貸款年限 < 70
年紀 + 貸款年限 < 80
會同時考量以上兩個條件指標，但每家銀行評估條件會略有差異，但不會落差太大。

步驟4.設定（不動產抵押權設定）

簽約過戶後要帶著建物及土地權狀正本去地政事務所，辦理不動產抵押權設定
將抵押權設定金額為房貸金額的 1.2 倍（以上通常都會請代書代辦）

步驟5.撥款

當不動產抵押權設定完成後，就可大功告成確認交屋時間並撥款了，撥款後代表貸款人跟銀行的契約已經開始生效，記得往後每月需按時繳款以免影響到聯徵信用評分。

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