都更坪數怎麼換算？能一坪換一坪嗎？2招教你如何計算坪數！

房產新聞

都更的種類有哪些？

依實施者角色的不同，都更的種類可分為以下三類：
1. 公辦都更：是由官方，如中央政府、地方縣市主管機關或相關都更事業機構等全權主辦實施。
2. 民辦都更：由民間的建商主辦實施，負責整合開發、推動都更，也要與地主溝通分配比例，是比較常見的都更類型。
3. 自辦都更：由住戶自主發起實施，例如自行組建都更自辦會，或委託建設公司處理都更事宜，比較需要全體住戶達成高比例的共識，因此案例比較少。

怎樣才符合都更的條件

都更主要是針對30年以上的合法建物進行拆除重建，而且此建物位於的區域，需要被地方政府劃為「都市更新地區」，才有符合都更的條件。政府劃定都更的範圍，主要是為了鼓勵區域內的更新，涵蓋的範圍通常比較大，可能包含數個街道的區域，如果有未被劃入更新地區，民間也可以由建商或住戶自身提出申請劃定「都市更新單元」。 可以在各縣市政府的都更主管機關網站查詢，就可以知道自己家有沒有被劃入都更範圍。如果是臺北市民，可以上臺北市都市更新處專/都市更新審議服務平台，點選 「相關查詢」，進入「更新單元查詢」 後，輸入「地號資料」或「門牌資料」就可以進行查詢了喔！

都更坪數怎麼換算？

分享完了都更的種類有哪些，接著大家最想知道的就是都更的坪數要怎換算？都更的坪數換算方式，可分為下列兩者：

1、權利變換
• 指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。
• 如果有不同意參與更新者，依照其更新前的權利價值領取補償金。
• 權利變換中，「 共同負擔 」會影響換算後的坪數，共同負擔指的是重建所需的工程費用、權利變換費用、管理費用與公共設施的建設成本等，通常占全部的30%~45%。

▶舉例來看：A的房地價值1000萬，B、C的各1500萬，加總是4000萬，A的佔比是25%，都更後的大樓價值1億，共同負擔是3000萬，A、B、C共可分回7000萬，A可分到7000萬*25%=1750萬，A的房地價值從1000萬都更後為1750萬，也就是說都更裡的權利變換並不是單純的坪數煥坪數，而是依照「房地價值」與「共同負擔比例」去換算。

2、協議合建
• 指更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人，全體同意實施者所提都市更新事業計畫，並於計畫核定發布實施後，按雙方約定處理相關權利。
• 協議合建中，「 分配比例 」會影響換算後的坪數，分配比例是地主與建商協議在都更完成後獲得的利益要如何分配，例如用「 三七分」或是「四六分」，對地主來說，「分配比例」通常佔全部的 50 %～ 70 %

▶舉例來看：A土地面積 12 坪、建物面積 30 坪，在法定容積率為 225 %、容積獎勵為 30 %、銷坪係數(實際銷售面積與建築容積的比例)為 1.6 的狀況下，可興建的建物面積為 12 * 225 %*（ 1 + 30 %）* 1.6 = 56.16 坪。
都更後假設與建商協議「分配比例」為 60 %，A可以分配到 56.16 坪 * 60 %= 33.70 坪的房地面積。

從上面說明來看，「權利變換」就是依據中央政府的規範，依土地所有權評估後的價值比例，來進行分配，「協議合建」則是建商跟地主自行協議分配都更後的坪數，不論是選擇哪一個方式來進行都更，都不太可能達成一坪換一坪的結果。

大部分人比較缺乏建築相關的知識，都更時即使有白紙黑字簽訂契約內容，例如公設比、營業稅分擔比例與方式、建商逾期完工的懲罰機制，以及權利分配比例等，可能也是有看沒有懂，如果沒有了解清楚，後續可能產生許多糾紛，建議還是找專業律師諮詢及協助，才能比較安心有保障喔！

※ 本文參考資料來源為「全國法規資料庫」、「臺北市都市更新處/都市更新審議服務平台」、「新北市都市更新處」、「高雄市政府都市發展局都市更新服務網」等，內容如有異動均以官方最新公告為準。

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