民辦、公辦、自辦都更是什麼？快速看申請條件、同意比例及風險！

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民辦、公辦及自辦都更是什麼？

都市更新旨在促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益，主要有重建、整建與維護三種方式，其中市場上通常指「重建」建築物的方式。

都市更新的常見方式
根據《都市更新條例》第3條第6款規定，都市更新可分成「公辦都更」、「民辦都更」、「自辦都更」等3種，以下重點摘要分述如下：

• 公辦都更：政府出資（資金）主導」的都市更新計畫，其依照法規實施辦理，都市更新條例第11條、第12條：「公辦都更由中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關實施。

• 民辦都更：建商出資（資金）主導」的協議合建更新，房子蓋好後，屋主持有分配比例，其餘歸建商所有，進而產生權利變換，是一種常見的都市更新方式。

• 自辦都更：一般民眾（地/屋主）自己主導」都市更新，意即屋主（所有權人）自己籌錢或是跟銀行貸款來推動的自辦都市更新；房子蓋好後，只有所有權人按協議區分產權，建商僅是受委託來蓋房子的角色。

各都更方式的申請條件、流程、同意比例及風險

以下快速說明各都更方式的申請條件、流程、同意比例及風險4大面向切入分析其差異處，讓大家更深入清楚關於都更相關知識：

【公辦都更】：由「政府」主導的都市更新計劃

申請條件
• 指定為需配合更新開發的地區、大面積基地更新、一定比例公有土地。
• 政府政策：更新效益、適宜性評估（公共、大面積等）

申請流程
• 都更推動小組（政府成立）
• 都更範圍的選定
• 主辦機關（實施者）確認
• 都更事業計畫提出
• 權利變換
• 都更重建＆完成交屋

同意比例
公辦都更的同意比例是指在政府主導的都市更新計劃中，必須獲得一定比例的住戶同意，才能啟動更新項目。這個比例通常是為了確保住戶的權益和計劃的可行性。

根據台灣的《都市更新條例》，如果公辦都更由都市更新事業機構公開評選委託辦理，則需要獲得更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人超過二分之一的同意1。這意味著，至少一半以上的土地和建築物所有權人必須同意，才能進行都市更新。

此外，如果更新單元內的公有土地面積超過總面積的一半，則無需取得私有土地及建築物所有權人的同意1。這樣的規定是為了平衡公共利益和私有權益，確保都市更新計劃能順利推進。有些地方政府也會根據實際情況調整這個比例，例如台北市最近將公辦都更的同意門檻從90%下調至75%，以加速都市更新的進程。

風險：時間成本比較高：整體完成平均時間長。

【民辦都更】：由「建商」主導的都市更新計畫

申請條件：建商合建，建商或開發公司出錢、地主岀地一起合建，再進行後需分配；都市計畫的規範內，均可進行。

申請流程
• 都更範圍的劃定
• 都更事業概要提出（審核）
• 都更事業計畫提出（公聽會）
• 權利變換或協議合建
• 都更重建＆完成交屋

同意比例：（不同情況的同意比例）
一般來說，自行劃定更新案件需要獲得80%的私有所有權人和土地及建築物面積的同意。不過，對於政府優先劃定的區域，例如存在坍塌危險的迅行劃定區域，所需的同意門檻較低，只需所有權人數及土地及建築物面積達到50%以上的同意即可。

風險：屋主要和建商進行利益分配，不是完全拿回所有坪數。

【自辦都更】：由「一般民眾」主導的都市更新計畫

申請條件：一種由「地主」自主發起的都更模式，由於是由地主自行出資，成立都市更新會，因此在重建過程中，具有較高的主導性。

申請流程
• 確認都更可行性成立立案
• 都市更新會（所有權人成立）
• 都更事業概要提出（審核）
• 都更事業計畫提出（公聽會）
• 權利變換或協議合建
• 都更重建＆完成交屋
• 都市更新會的解散＆清算

同意比例：
在都更範圍內，需獲得所有土地及合法建築物所有權人超過十分之一的同意，並且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一，方可開始實施。

風險：需自行負擔重建費用，所有權人需要投入都更前期的費用，所以需要較多的資金。另外，決策過程需要各專業知識，需要面對土地法規、建築規範、不動產估價等各領域知識，需要各類專業協助。加上協調時間成本高，不僅要應對法規、工程執行等多方面的挑戰，當地主／屋主越多，意見也會難整合。

都市更新的成功案例

都市更新的成功案例往往能帶來顯著的社區改善和經濟發展，不僅改善了生活環境，也促進了地方經濟的繁榮；以下分享三大都更方式的成功案例：

案例一：公辦都市更新（公辦都更）
台北市信義計畫區： 此區域的都市更新計畫成功轉型為商業與住宅綜合區，吸引了大量企業與投資。更新後的信義計畫區不僅提升了土地使用效率，也成為台北市的商業中心和熱門旅遊景點。

案例二：民辦都市更新（民辦都更）
台北市華陰街計畫： 這一區域由建商透過協商與合作，成功拆除老舊建築，並重建為高樓大廈與商業設施。更新後的區域吸引了大量人流，帶動了當地經濟發展。

案例三：自辦都市更新（自辦都更）
京華城斜對面的「八德采邑」：是全台首個小基地且耐震7級的自住更新案。該案原址為一棟7層樓的海砂屋和一棟50年老舊的磚造房屋，幾乎每戶都面臨鋼筋鏽蝕、混凝土坍塌，以及外牆磁磚崩落等危害居住和公共安全的問題。此外，由於北市市中心普遍存在土壤液化風險，住戶對於居住安全的關注提高，這也促進了高都更意願的形成，進一步推動了快速整合的進程。

無論選擇哪種都市更新模式，參與者都應全面評估自身的需求、風險承擔能力及社區的共識，以確保都市更新計畫的成功推動！

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※ 本文參考資料來源為「全國法規資料庫」，內容如有異動均以官方最新公告為準。

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