新北市老屋改建現況解密!基地最小僅14坪,小基地危老案挑戰重重

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房產新聞

 


發稿日期:2025.01.08




新北市政府積極推動都市更新與危老重建,盼能改善老舊建物,提升居住品質。然而,隨著都市發展,土地破碎化問題日益嚴重,許多老舊建物的基地面積過小,導致整合重建困難重重。根據住商機構最新調查,新北市已有220件基地面積小於100坪的「鳥籠危老案」成功核准,其中最小者基地面積僅有14坪,相當於一間套房大小,引發市場熱議。


基地不到20坪,新北五小鳥籠案出爐


根據住商機構統計,截至2024年11月,新北市基地面積最小的五件危老案分別位於樹林、永和、三重、板橋等行政區。其中,樹林區大同段855地號的危老案,基地面積僅有14.7坪,於2020年6月核准,為新北市基地面積最小的危老案。



新北市基地最小危老核准案TOP5 註:統計至2024年11月15日
行政區 案名 核准日 基地面積 (坪)
樹林 新北市樹林區大同段855地號等一筆土地 2020/6/5 14.7
永和 永和區雙和段163地號1筆土地 2022/6/16 17.1
三重 三重區菜寮段726地號等1筆土地 2024/8/7 17.4
板橋 板橋區新興段152、152-1地號等2筆土地 2021/5/6 18.6
板橋 板橋區仁愛段384地號等1筆土地 2019/6/6 19.1
資料來源:新北市政府都更處、住商機構彙整。

舊市區整合難,樹林危老案基地僅套房大


大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示,小基地危老案之所以能夠成功整合,主要原因在於該案位處樹林車站商圈,周邊生活機能完善,未來發展潛力大。然而,小基地建案也面臨諸多挑戰,包括施工不易、營建成本高昂等。由於基地狹小,施工空間有限,工程難度較高,且容積率較低,建商獲利空間相對有限,因此願意投入此類案子的建商並不多。


去年剛通過,三重菜寮危老案基地僅17坪


除了樹林區外,三重區的菜寮段726地號的危老案也是一個典型的例子。該案基地面積僅有17.4坪,於2024年8月通過核准。住商不動產三重重新加盟店店東張哲銘分析,近年來受惠於北市房價外溢效應,三重地區房價持續上漲,吸引許多建商進駐。然而,由於舊市區土地破碎化嚴重,要整合出一塊較大的基地進行開發並不容易,因此小基地危老案成為建商在舊市區尋求發展機會的一種方式。


小基地危老案的風險與挑戰


住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,雖然危老重建政策鼓勵民眾參與,但小基地危老案仍存在許多風險與挑戰。首先,由於基地狹小,建物的規劃設計受到限制,居住品質可能不如預期。其次,小基地危老案的營建成本相對較高,且施工期間較長,可能影響居民的生活。此外,由於危老重建涉及多方利益,整合過程往往複雜且漫長,容易產生糾紛。


徐佳馨提醒,有意參與危老重建的民眾,應審慎評估自身的需求與條件,並諮詢專業人士的意見。同時,政府也應完善相關法規,提供更多誘因,鼓勵民眾參與危老重建,以加速都市更新的腳步。


結論


新北市的小基地危老案,反映出都市更新過程中所面臨的挑戰與困境。雖然政府積極推動危老重建,但由於土地破碎化、居民觀念差異等因素,使得小基地危老案的推動困難重重。未來,政府應加強對小基地危老案的輔導與支持,並鼓勵建商開發創新設計,以提升小基地危老案的居住品質。同時,民眾也應積極參與,共同推動都市更新,以創造更美好的居住環境。





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