社區管理與規約成居住品質關鍵，購屋前不可忽視的隱形條件
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房產新聞
撰文：【大家美好家園雙月刊】2025/05住商不動產法務部 陳威宇
社區管理組織及社區規約，買屋前非常容易被忽視的地方，但卻對日後居住品質有相當大的影響。有著良好的社區管理組織在運作，以及一個合理的社區規約，才能應對社區內各種事務。所以購屋前，對於社區管理組織及社區規約都應有一定的了解，才能避免在購屋入住後，才發現種種問題。但對於已經住在社區內的住戶，遇到其他住戶有不當行為或社區制定無理規定時，該如何應對呢？
一、住戶長期在指定倒垃圾時間前，把垃圾推放在自家門口，產生惡臭及髒亂。
公寓大廈管理條例第16條規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」故住戶在自家門前推放垃圾，同樣是任意棄置垃圾的一種。
如發現住戶有此行為，記得拍照後提供予管委員進行勸導，如未改善，得報請主管機關要求限期改善，如未改善，可依公寓大廈管理條例第47條第1項第1款規定，處以3000元以上15,000元以下之罰緩，仍未改善，還可以連續處罰。
二、住戶以自身安全為由，在自家門外裝設對著樓梯間及公共區域的監視器。
公寓大廈管理條例第10條第2項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。...」，及民法第820條之規定「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。」
故依公寓大廈管理條例或民法規定，自行在公共區域裝設監視器都是不合法的舉動，需要有管委會同意，如果沒有管委會，就要取得住戶過半﹙人數與應有部分﹚的同意始能裝設。
目前法院實務上，除判決應拆除自行裝設的 監視器外，若監視器的拍攝角度已經侵犯到其他住戶的隱私，被侵害人還可以主張慰撫金賠償，不可不注意。
三、住戶在門前放置鞋櫃，並在樓梯間堆放雜物。
公寓大廈管理條例第16條第2項規定「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物...。」依法，住戶在門前放置鞋櫃或在樓梯間推放雜物都是法令所明文禁止的行為。
遇到這種情形，一樣記得先行拍照，請管委員開立勸導書面，若住戶始終不願意改善，應請管委會報請主管機關得依公寓大廈管理條例第49條第1項第4款規定，處以四萬元以上二十萬元以下之罰緩，並限期改善，如未改善可連續處罰。若住戶仍不改善，由於這種情形涉及影響公共及消防安全，住戶可依公寓大廈管理條例第22條第2項規定，經區分所有權人會議決議，訴請法院強制住戶遷離
四、管委員因有多位住戶反應，公告社區內禁止飼養寵物，並要求已經飼養寵物的住戶也要遵守。
管理委員會為管理組織，其對區分所有權人負責並向其報告，是一執行機關。管委會的決議，不能違反條例、規約及區分所有權人會議之決議，故管委會是不能憑藉自身決議，就逕自禁止住戶飼養寵物的。
然依公寓大廈管理條例第23條第2項第3款規定「...下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止飼養動物之特別約定。」所以若將禁止飼養動物的規定加入規約，管委會是可以依規約執行的。惟基於法律不溯及既往原則，在規約制訂前已經飼養寵物的住戶，不因此受影響。
好的住戶與管委員對於房屋絕對是一個加分項，購買房屋前，先簡單了解一下社區住戶的情形與社區規約的內容，是相當有必要的。舉例來說，若本身有飼養寵物，卻沒有注意規約有禁止飼養動物的約定，購屋後也不可能棄養寵物，後續要處理起來相當的麻煩。為了找到好房屋，為了避免買的房屋不是合再後悔，還是建議委託專業讓人更放心。
