忙碌現代人的法律常識課：你真的懂「授權」與「代理」的差別嗎？
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房產新聞
撰文：【大家美好家園雙月刊】2025/10住商不動產法務部 陳威宇
在現代社會中，由於工作繁忙，我們經常需要請人代為處理事務，例如簽收文件、繳納費用，甚至是處理高價值的不動產交易。為了規範這些行為，我國民法制定了如委任、代理等相關法律。在這些情況下，人們常會以授權書等文件，提供給受託人作為有權處理事務的證明。
這類「授權」在日常生活中很常見，尤其在不動產交易時更為關鍵。想要避免日後爭議，了解「委任」與「代理」兩種法律關係的差異，會是保護自身權益的重要第一步。
一、 委任 vs. 代理：內外關係大不同
在請他人代辦事務時，釐清委任與代理的關係至關重要。委託人與受託人：請他人辦理事務的人稱為「委託人」（坊間常稱「授權人」），而辦理事務的人則稱為「受託人」（坊間常稱「被授權人」）。
1. 委任：這是委託人與受託人之間的內部關係。它建立在雙方信任的基礎之上。
2. 代理：這是受託人受委任後，對外代表委託人處理事務的外部關係。
簡單來說，受託人一旦接受委任，就取得了代理委託人辦理事務的權利。民法規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」。這意味著代理人對外處理事務時，法律上等同於委託人親自辦理，因此，慎選代理人是極為重要的。
二、 信任破裂怎麼辦？委任關係可以隨時終止！
委任關係建立在信賴之上。如果你發現代理人行為不當，或者你對他產生了不信任感，請務必即時終止委託關係，以避免更大的風險和危害。
● 終止的權利：民法規定，委任契約的任何一方，都可以隨時終止委任契約。最高法院的判例也明確指出，委任契約不論是否有報酬或是否有正當理由，雙方都可以隨時終止。
● 例外與責任：雖然可以隨時終止，但若是在不利於他方的時期終止，則可能需要負擔損害賠償責任。此外，部分委託關係中可能訂有違約條款，終止契約的一方可能需負擔違約責任，這點必須特別注意。
三、 口頭授權也有效力！別輕忽口頭承諾！
許多人誤以為，只要沒有書面授權，授權就沒有法律效力。然而，事實並非如此。授權或委任契約的成立，並不以書面或文字為必要。只要當事人雙方意思表示合致（即雙方都同意），契約即告成立。就算在不動產交易，授權他人出售不動產並簽訂買賣契約，也不需要書面，書面只影響舉證能力，直到需要辦理所有權移轉登記時，才有書面授權的必要性。
因此，不要將口頭授權視為玩笑話。即便沒有書面文件，一旦口頭委任關係成立，當事人需要承擔的法律責任並不會因此減少。
四、 遇到「無權代理」怎麼辦？
無權代理指的是，在未取得委託人授權的情況下，即以委託人的名義處理事務的行為。如果你遇到的簽約相對人是無權代理之人，那麼他所做的一切法律行為，必須由他自己承擔。如果造成任何損害，他也應依法負擔損害賠償責任。在司法實務上，因無權代理所能請求的損害賠償，通常僅限於因「信賴利益」所生的損失，而非「契約責任」。常見的損失，如提前解除定存的利息損失、交通費、工作損失等。但這類損害賠償金額，與一般人預期能請求的金額通常有很大的落差。
因此，在不動產買賣這類高金額的交易中，務必確認簽約相對人是否確實擁有代理權，這是相當重要的步驟。
五、 結語：不動產交易請務必謹慎授權！
只有在取得本人授權的情況下，代理人才有權利代理他人為法律行為。不動產交易程序複雜，涉及委託、議價、簽約、所有權移轉到受領價金等諸多環節。如果授權內容不清，很容易產生後續爭議，如：代理人無權領取買賣價款，卻收受了價金。代理人無權變更買賣條件，卻擅自變動條件以促成交易。這些情形都可能使買賣變得更複雜，甚至導致買賣破局，後續產生違約責任。
不動產買賣最好委由專業人士處理，例如交由不動產經紀業把關。經紀業者對於訂約事項、當事人的履行能力或訂約能力等，有調查的義務。透過專業把關，可以有效避免遇到無權代理等問題，避免徒勞無功或產生額外的法律糾紛。
