有錢也買不到？外國人在台置產最常踩到的「三大深水區」

房產新聞

撰文：【大家美好家園雙月刊】2026/22 住商機構簽約中心 郎美囡

隨著台灣在全球半導體與高科技產業鏈地位提升，這座「矽島」不僅以醫療發達與治安良好聞名，更吸引大量國際專業人才來台定居。根據內政部最新統計，在台新住民人口已突破60萬大關，其中非陸港澳籍的外籍配偶比例逐年攀升，已超過22萬人。這群「新台灣人」與其家庭正成為房地產市場一股不可忽視的新興購買力，但專家提醒，外國人在台置產受《土地法》嚴格限制，若未釐清身分與地目，恐面臨簽約後無法過戶的困境。

深水區一：身分的幻覺——「居留證」不等於「國民證」。互惠原則決定購買權，非所有國籍皆能輕鬆過戶

許多外籍人士在台生活多年，持有外僑居留證（ARC）或永久居留證（APRC），依法納稅、繳納保費，常誤以為自己具備購屋權利。然而，根據中華民國國籍法第2條規定，中華民國國籍身份非常明確，未歸化前在法律上皆視同外國人。持有居留證並不具備購屋權利。

針對外國人購屋權利，除了身分認定外，最核心的門檻在於土地法第18條規定的「平等互惠原則」。外籍人士之母國需允許台灣人在該國購置不動產，外國人才具備在台置產的權利。目前如日、英、韓、美等國屬於完全互惠，但若來自部分東南亞國家或美國特定州別，即便其配偶是台灣人，該外國人士的名字依然無法出現在權狀上。

這意味著購屋權利並非取決於對台灣的貢獻或居留時間長短，而是取決於持有護照的國家。買家在看房前應先參考內政部地政司的「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」進行核對。

深水區二：土地的絕對禁區——土地法17條設下隱形紅線，軍備及資源用地嚴禁移轉

除了身分限制，購買土地，也需要留意外國人禁止購買的禁區。許多外國買家在購買景觀別墅時，因未事前查核地目（如屬於林地或水源特定區），直到送地政事務所審核時被退件，才發現還有土地的限制。這時，損失的往往不只是時間，還有已支付的成本與規費。

根據《土地法》第17條規範，包括林地、漁地（含養殖用地）、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地，這七類土地絕對禁止移轉、設定負擔或租賃給外國人。這類法律旨在保障國家資源與國土安全，是置產過程中必須避開的致命陷阱。

為了解決此痛點，尚未具備中華民國國籍的外國買家，可利用內政部國土管理署的「環境敏感地區單一窗口查詢平台」進行「應免查範圍查詢」，確認不動產是否位於「要塞堡壘地帶」或「重要軍事設施管制區」。此查詢功能為免費使用，但若需官方正式查詢文件則需支付相關費用。

深水區三：繼承留不住的遺產！資產傳承需長線規劃，繼承禁地限3年內出售

在資產保值與傳承方面，外國人也面臨與本國人不同的法律約束。若外籍人士成為遺產繼承人，而繼承的土地屬於上述《土地法》第17條禁止取得的七類土地，雖然法律允許辦理繼承登記，但外國人不可以永久持有。繼承禁止地目或非互惠國籍者，必須在辦畢繼承登記之日起3年內，將土地出售給中華民國國民。

這項「3年條款」同樣適用於來自「非平等互惠國家」的外籍繼承人，即便繼承的是一般住宅用地，若未能在期限內出售，地政機關將移請財政部國有財產署辦理公開標售。拍賣價格可能低於市場行情，且所得價款在扣除行政費用與稅費後才發還給繼承人。因此，若跨國家庭的後代國籍不同，在資產傳承配置上必須提前布局，避免後代因國籍問題導致祖產面臨被標售的命運。

避開痛點落腳福爾摩沙，專家總結購屋戰略

總結外國人在台置產的注意事項，住商機構簽約中心郎美囡建議，購屋前應掌握四大戰略步驟：

1. 首先是確認國籍是否符合互惠原則或完成歸化。
2. 其次是避開《土地法》第17條規定的七類地目。
3. 第三是善用國土署平台確認地籍是否涉及林地、軍備禁建區等禁止外國人承購的土地類型。
4. 最後則是提前進行遺產規劃。

透過這些前置作業，才能確保置產過程合法合規，讓居住夢想不至於演變成冗長的訴訟或資產危機。

台灣不動產市場雖然具備極佳保值性，但法律邊界極為明確，對外國人而言，這不僅是地點（Location）的選擇，更是一場法律身分的確認過程。外籍買家在與房仲業者接洽時，應主動告知國籍身分，並核對相關限制，以確保在台灣這片土地上能真正安居樂業。

外國人取得台灣不動產注意事項

資料來源：住商機構彙整

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