公設比是什麼？3分鐘一次看懂公設比計算、項目、常見問題！

房產新聞

什麼是公設比？

簡單來說，所謂的「公設比」就是買房的總坪數中，有多少比例是公用的空間（如大廳、樓梯、電梯、健身房、走廊等），而非自己房屋裡可使用的空間，在法律上又稱作「共用部分」或「共同使用部分」的意思。

● 公共設施：顧名思義是指社區或大樓全體住戶共同使用的設施，如門廳、走道、樓梯間等。
● 公設比：一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比。

※其中車位若為獨立產權屬私人所有，則在公設部分須扣除該車位面積再進行計算，除此之外車位一般是與公設合併計算。

常見公設項目有哪些？

那究竟常見的公設項目有哪些呢？經常聽到的「大公設」及「小公設」又是什麼呢？其實，公設比通常可以分為了大、小公設這兩大類，以下就也為你說明常見的大、小公設項目：

大公設：指由社區、大樓內的所有住戶共同使用的空間，規模通常較大。常見的大公設項目有中庭、花園、接待廳、游泳池、健身房及停車場等。

小公設：指由同一層或部分住戶共同使用的、空間，常見的小公設項目如各樓層的通道、走廊、樓梯間及消防梯間等。

其中，公設當中有一些部分屬於「必要的」，也就是法律或建築規定一定要設置的設施，像是配電室、消防設備、防空避難室等等。另外，也有一部分是屬於「非必要的」公設，如室內游泳池、健身房、閱覽室等。

常見公設分類與項目

公設依照房屋類型不同，區分為大公設與小公設

一般公設比多少才合理？

那究竟公設比要才合理呢？這也是最多買方問的問題，一般來說，住宅的公設比例約在25%~30%左右屬於合理範圍，通常會視建案類型與社區設施多寡而有所不同，以下也做一個公設比參考範圍整理：

不同房屋型式對應建議合理公設比：

社區大樓的公設比為什麼比公寓高?

以2005年建築法規為例，其規定八樓以上新建案須有兩座直通的安全梯、十一樓以上需有排煙室，為此該年以後建造的大樓公設比相對較高。此外國人對於休閒娛樂及生活品質的需求逐年增加，建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中，也增加不少公設占比。

常發生糾紛的3大公設比項目

大多數的買方會認為公設比越低越好，但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施，也可能是縮減大廳、電梯的空間讓整體公設比看起來較低，所以低公設比不代表實際使用面積更大，買方在購屋前最好詢問清楚。

常發生糾紛的公設類型

1. 社區中的中庭花園：大部分為法定空地，「不應」列入公設面積
2. 地下室停車場：停車空間可分為「車位及車道」，有些建商會刻意壓低車位登記面積導致車道面積變大，而變大的車道面積則轉嫁到所有住戶的公設中造成「單價較低」的假象
3. 住商混和大樓公設比較高：一般住商大樓因有公廁或茶水間等公共空間，因此公設比的確相對較高

公設比的常見QA問答

Q1：我買的公設比，可以實際使用的空間有多少？
A1：你買的「總坪數」包含室內空間＋公設面積。實際能使用的「室內坪數」＝總坪數 ×（100%－公設比）。簡單舉例來說，總坪數40坪，公設比30%，室內可用空間約28坪。

Q2：公設比越高，是不是表示浪費錢？
A2：不一定，公設比高也可能表示該社區設施較豐富，適合重視公設機能的住戶。但若你不沒有使用到這些公設空間的需求，那就等於花錢買了用不到的坪數。

Q3：買公設比低的房屋，比較划算嗎？
A3：不一定，依每個人需求而定，雖然公設比低，代表實際可使用的空間較多，但社區通能則相對較少。購買公設比低的房屋是否划算，還是要看購屋者是重視注重社區生活機能，還是空間最大化。

Q4：預售屋說的公設比，交屋後會改變嗎？
A4：通常來說，不會有太大的差異變化，但建議購屋前還是要先仔細看建案書面資料，並保留好當初建商承諾的圖面與坪數佳，已備必要時可以有書面的保證。

政府應更完善公設規範、買方著重自身需求

最近有立委針對建物登記面積提出相關質詢，內政部也表示，有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積，在登記簿中均有詳細登載。內政部並已配合修正預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，明確規範建商於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積,讓民眾能完整知悉。

至於民眾關心建物之公共設施比例偏高情形，內政部目前也正討論檢討相關規定，期使公共設施設計配置之項目及面積能更為合理，並符合目前實際居住需求。

由此可期待政府未來能規範更完善的公設配置及合理的計算方式。對買方而言，除在購屋前可詳細了解公設計算方式外，建議可依自身需求盤點哪些會經常用到、哪些又是可有可無的公設。例如對每天都有運動健身習慣的人，健身房、

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大家貓房市小編：

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