都市更新是什麼？我家能都更嗎？房屋都更條件、資格及流程說明！
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房產新聞
你聽過「都市更新」嗎？很多人在說的都更究竟是什麼？我家可以都更嗎？我想這是不少人會想瞭解的事，都更是協助過去早期年久失修，或是針對危老建築的一種重建計劃，如果你不確定你的房屋是否符合都更的條件、標準及流程，那這一篇文章就也來帶你一次看！
什麼是「都市更新(都更)」?
都市更新也有人簡稱為「都更」，有鑒於面臨到老舊建物，大部分都是早期法規不完善環境建造完成的，建物大多有年久失修，耐震、防火係數不符現今法規標準，在安全疑慮下就有了都市更新的出現。而都市更新也可以讓都市土地有計畫的再開發利用，再度活化都市機能，改善居住環境與都市景觀，提高公共利益等優點，讓民眾都能生活在更完善安全的舒適環境中。
| 都更五大優點 | ||
| 優點一 | 舊屋全面換新 | ● 大幅提升公共設施與設備品質。 ● 改善居住環境、提升房屋價值。 |
| 優點二 | 享有容積獎勵 | ● 享有建築容積獎勵。 ● 增加建築面積。 |
| 優點三 | 享有稅捐減免 | ● 土地所有權人可享更後稅捐減免優惠。 ● 包含地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等。 |
| 優點四 | 獲得權益保障 | ● 程序公開透明。 ● 透過都市更新委員會審議。 ● 公平採納整合協調各地主之相關意見。 |
| 優點五 | 維護公共利益 | ● 都市更新採多數決議制。 ● 多數人同意即可辦理。 ● 維護多數人公共利益。 |
| 優點六 | 提升居住安全 | ● 解決巷弄狹窄問題，避免發生救災公安。 ● 重新規劃建築結構、排水系統以及公共設施。 ● 提升居住環境更安全。 |
房屋都更條件、流程說明：
那很多人也在意「我家可以都更嗎？」，近年來隨著市場上屋齡愈來愈高，都更改建議題漸受到注目，但是大多人普遍對於都更較不熟悉，因此我們就來分享都更的條件資格跟流程有哪些需要注意的地方呢？
符合都更條件說明
| 資格條件一：建物屋齡 確認 | 30年以上合法建築物之重建 或20年以上合法建築物之整建、維護 |
| 資格條件二：建物範圍 確認 | 都更建物必須要在「都市計畫範圍」的區域內 (可至「都市更新處」網站查詢細節） |
| 資格條件三：基本規模 確認 | 需達到面積≥1000㎡，若是面積≥500㎡需經都更審議會同意。 （可至各縣市網站實際查詢規範細節） |
都更五大步驟流程說明
| 步驟一 初步整合階段 |
本階段是都更案推動最耗時間的階段。 整合時間長短扮演了都更案推動順利與否的關鍵點。 需完整整合土地內所有權人跟土地上的住戶才開始進入行政流程。 |
| 步驟二 事業概要階段 |
報送整體計畫構想的階段。 包含更新單元的範圍。 須取得法定的都更同意比例（如建物面積和所有權人數）2分之1。 |
| 步驟三 事業計畫 |
進入都更案的實質規劃細節並確保計畫可行性。 包含主導者、建築設計、安置計畫、容積獎勵、財務計畫等。 本階段須取得之法定同意比例門檻更前一階段高。 (有時可能要到4分之3，甚至5分之4，這是步驟流程中唯一無法省略的階段。) |
| 步驟四 權利變換計畫 |
上階段完成確認建築設計後可接著提出權利變換計畫。 針對更新前、後權利價值估價，選配程序，更新成本提列等。 |
| 步驟五 進入重建計畫 |
後續拆除與重建作業。 包含申請建照、發包施工與完成交屋。 |
都更/危老的差異有哪些呢？
| 都市更新 | 危老重建 |
| • 都更重建非常耗時 • 程序也極為繁瑣 • 受到政府更多的監督 • 比較安全 • 對屋主來說比較有保障 |
• 程序簡化很多 • 可大幅縮短重建時間 • 政府介入的部分很少 • 比較接近傳統的合建 • 屋主必須自行承擔過程中可能產生風險。 |
公辦都更、合建都更、自辦都更方案比較：
都更依主導實施者的不同，可大致分為 公辦都更、合建都更、自辦都更3 種。
| 都更種類 | 説明 | 優點 | 缺點 | 花費 |
| 公辦都更 | 實施者是基本上是官方，例如中央政府、地方縣市主管機關或相關都更事業機構等。 | • 由政府直接主導參與都更。 • 地主對都更的信賴度提高。 |
• 時間成本高。 • 都更成功平均須花費時間約 5~10 年不等。 |
• 各款費用由有關機關或事業機構編列預算支應暫付。 |
| 合建都更 | 由建商擔任實施者，負責整合開發、主導推動都更，並跟地主協議分配比例，是最常見的都更類型。 | • 資金由建商出錢。 • 建商代住戶處理所有流程，提高方便度。 |
• 屋主須與建商進行利益分配。 | • 建方提供資金 • 地主提供土地 • 雙方合作建屋 • 各以自己名義登記為起造人。 • 興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分並各自銷售。 |
| 自辦都更 | 由住戶自主發起整合，如自組都市更新會，或委託建經公司處理。 | • 由住戶主導都更。 • 建商沒有分配利益。 |
• 面臨龐大資金和專業技術。 • 需要整合住戶高度的集體共識難度高。 |
• 自主都更由住戶自行辦理。 • 包括規劃、設計、興建等費用，都由所有住戶共同支付。 |
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