房屋瑕疵怎麼辦？責任該歸誰？一次看懂瑕疵責任擔保責任時效！

房產新聞

買了人生第一間房，卻在交屋時發現房屋有瑕疵怎麼辦？責任該歸誰呢？修繕費又該由誰負責？本文就來帶你一次看懂瑕疵責任擔保責任時效、要件及擔保時效，讓你不擔心如果遇到房屋瑕疵問題時，可以找到求助及蒐證的方法，好維護自己的權利，並在時效內輕鬆解決你的問題喔！

看懂瑕疵責任擔保責任時效

遇到房屋瑕疵該怎麼辦？

你有想過當好不容易買屋，卻發現遇到房屋瑕疵該怎麼辦嗎？遇到房屋瑕疵的情況，可以找誰尋求幫助或蒐證呢？以下就也分享幾個方式，讓你即便遇到房屋瑕疵也知道可以怎麼處理喔！

立即通知＆蒐證
依民法第356條規定，買方發現房屋有瑕疵，須立即通知賣方或房仲。建議發現瑕疵的當下，立即進行拍照、攝影，或是聘請專業驗屋公司，對房屋進行完整驗屋並出示檢查報告，以利後續佐證。此外，除了「交屋當下發現」之外，買家也可以依民法瑕疵擔保之規定主張權利：

• 非肉眼可見的瑕疵：拆除舊裝潢後，才能發現的滲漏水、白蟻。
• 交屋五年內才發現的瑕疵：必須要能證明是交屋前就存在的瑕疵。

在時效內完成協商
買方主張的權利是有時效的！依民法第365條規定，買方在通知後的6個月內，或是交屋後的5年內，要提起訴訟以主張解約或減少價金，否則買方的請求權，會因為沒行使而消滅哦！因此，如果在通知後的6個月內，無法與賣方達成共識，建議要立即尋求法律途徑，以免權利消滅。

協商失敗可考慮法律途徑
如果在期間內，雙方仍無法達成協議，那麼走法律途徑就會是最後一步。而根據目前的實務經驗來說，並不是所有瑕疵都能主張解除契約，實際上仍須依情況而定。

房屋瑕疵狀況	可能的判決
1.房屋滲漏水、壁癌、白蟻等	通常是「減少價金」，除非其損害嚴重造成修復費用過鉅或無法修復，例如：修復漏水之價格達買賣總價的百分之三十以上。
2.海砂屋、房屋鋼筋結構等	「無法根除」或「修復成本過高」就有可能會判准解除契約。

遇房屋瑕疵，買／賣方應負的責任

遇到房屋瑕疵，恐怕是買賣雙方都不樂見的，但如果真的遇到房屋瑕疵，買賣雙方都有應負的責任。根據民法的規範，買賣雙方應負的相關責任，說明如下：

項目	民法	責任內容
賣方	民法第354條第1項	賣方必須負擔「物之瑕疵擔保責任」，無論瑕疵是賣方故意或過失所造成，只要交付前有瑕疵產生，賣家就須負瑕疵擔保責任。反之，「房屋在交付後才產生的瑕疵」就不在賣方的責任範圍。
買方	民法第356條	買方發現瑕疵後，有立即告知賣方的義務，否則將視為接受或默許。即便是無法立即發現的瑕疵，也要在發現後立即告知，避免有怠於通知的情形。
	民法第359條	買方可以主張解除契約，但解除契約有失公平的話，買方僅得請求減少價金。
	民法第365條	買方可因瑕疵主張解除契約或請求減少價金，但解除權或請求權的期限，須在買方通知後的6個月內，或交屋後的5年內。

房屋擔保的成立要件、擔保範圍、時效

究竟有哪些情況會構成賣方須負房屋瑕疵擔保？而其中擔保的範圍及時效問題，接下來我們都將一一說明。

構成房屋瑕疵擔保3個要件
• 買方於簽訂買賣契約時，不知房屋有瑕疵。
• 賣方故意或過失，而導致未告知房屋有瑕疵。
• 房屋瑕疵可證明是房屋交付前就已經發生。

房屋瑕疵擔保範圍的4種情況
• 房屋價值減少：房屋因瑕疵，而導致房屋的市價，低於買賣契約時的價格，如：海砂屋、輻射屋、凶宅等。
• 房屋效用減少：房屋有漏水、壁癌、坪數減少、產權及使用權爭議等，導致房屋無法如契約簽訂內容所使用。
• 房屋預定效用滅失或減少：房屋無法提供契約上所提及的品質，例如：建材有缺失或瑕疵。
• 不具有所保證的品質：房屋實際使用，不具備契約簽訂時，賣家所保證的品質。

*要特別留意的是，賣方的房屋瑕疵擔保範圍，不包含「危險移轉後」哦！以不動產買賣而言就是指「交屋」「交地」之後。

房屋瑕疵擔保的請求權時效
遇到房屋瑕疵，除了立即告知以外，也要特別留意2個時效：

1. 於「通知賣方後6個月內」提起訴訟，以確保權利不因時效而消滅。
2. 無法即時發現，但發現時還在「交屋日起算的5年內」，可以盡快主張權利。

瑕疵擔保v.s保固責任兩者之間的差異

當房屋發現有瑕疵時，除了房屋瑕疵擔保之外，也可以查看買賣契約中是否有約定「保固責任」。保固責任是指雙方在買賣契約中有特別約定「房屋保固修繕」，而買方在約定的保固期內，發現房屋有瑕疵，就可依照契約，請求賣方進行修繕。

統整瑕疵擔保及保固責任，兩者之間的差異：

項目	瑕疵擔保	保固責任
內容	依民法規範而定，須構成房屋瑕疵擔保的要件。	雙方於簽訂合約時，自行約定的保固內容，並非法律既有之規範。
時效	➤通知後6個月內。 ➤交屋起算5年內。	➤依買賣契約所訂的保固期。