購買二工房屋，需注意的事項有哪些？

1.比對建築使用執照與現場格局、2.詢問銷售人員與查閱合約、3.現場實地檢查、4.利用政府公開資訊查詢。

二工是什麼？二次施工的房子可以買嗎？這4方法教你如何檢查！

房產新聞

你是否曾在看房時，對格局方正、空間寬敞的物件心動不已，卻又擔心是否暗藏玄機？在房屋買賣過過程中，經常聽到的「二工」住宅又是什麼？二次施工的房屋又是否可以買？本文快速爲你彙整如何檢查二工房屋，並告訴你二次施工的房屋可能有哪些潛在的疑慮及風險，讓你可以有效避開潛在的購屋陷阱！

什麼是二工（二次施工）？

在蓋房子前，建商會先向政府申請「建築執照」，進行第一次施工。到房子準備交屋之前，建商還要再申請一份「使用執照」，這是讓房子能合法使用的證明。政府會根據當初申請建照時的設計規劃，實地檢查施工現場，確認沒問題才會核發使照。

但是，建商如果在建照的規劃外另有其他施工項目，但又不希望影響使照申請。這時候，他們就會把這些額外的工程留到使照發下來前後再做，這種施工就叫做「二工」。簡單來說，「二工」就是在初步施工（「一工」）完成後，為了將樓地板面積最大化，或修正房屋讓空間的使用更有效率，而進行的後續施工。

二工的主要內容

● 細部裝修修補：包括牆面修補、油漆補強、地板修整、天花板修復等，目的是讓房屋表面更加平整、美觀。
● 水電調整：初期水電管線可能因設計變更或使用需求，需進行調整或增設插座、燈具等。
● 門窗安裝與調整：門窗可能在一工時只做初步安裝，二工階段會做細部調整、密封、防水處理。
● 櫥櫃、家具安裝：一些內裝家具或櫥櫃會在二工階段進行安裝，以避免施工過程中損壞。
● 設備調試與安裝：空調、熱水器、排風系統等設備的安裝與調試，確保功能正常。
● 防水工程補強：若一工防水不完全，會在二工時補強，避免漏水問題。
● 法定空地或停車空間的變更使用：將原本規劃為綠化、通道或停車的空間挪作其他用途。
● 消防安全設備的變更或增設：未經許可擅自更動消防灑水頭、排煙設備等。
● 昇降設備的增設或變更：在未規劃電梯的建物增設電梯，或變更原有電梯的規格。

合法二工＆違法二工
注意，二工的施工也並非每個都是合法的工程，也有可能會遇到違法的二工工程，以下也針對這個部分說明：

● 合法二工：某些室內裝修工程，例如：天花板、牆面裝飾、地板鋪設、櫥櫃安裝等，在不影響結構安全、消防安全及逃生避難等前提下，通常屬於合法的裝修行為，一般來說不需額外申請建照或室內裝修許可。

● 違法二工：許多涉及結構變更、增加樓地板面積、改變建築物外觀、影響公共安全、封閉原本換取容積獎勵的開放空間不讓非社區住戶使用、把機房改為室內使用面積等行為，都屬於違法「二工」。這些行為可能違反建築法、消防法、都市計畫法等相關法規。

哪些房型容易有二工的情形？能買嗎？

以下幾種房型由於其特性或市場需求，較容易出現「二工」的情形：

挑高或樓中樓格局
挑高空間常被認為有增建夾層以增加使用面積的潛力。樓中樓格局的原始設計有時也會被屋主自行變更隔間或增建。（備註：樓層高度法規通常上限為 3.6 公尺，合法的夾層需計入樓地板面積，且面積不得超過該樓層的 1/3 或 100 平方公尺。）

👉常見二工：增設夾層、變更上下層的隔間、封閉露台或陽台擴大使用面積。

透天厝或別墅
擁有較大的自主權和空間，屋主容易為了自身需求進行較大幅度的改動。

👉常見二工：陽台外推（備註：陽台外推不能超出建物結構承載範圍。民國95年後的外推工程需申請建照，否則會被拆除）、頂樓加蓋(備註：合法的頂加面積不能超過頂樓面積的1/8。如用於出租或挪做商用，可能被檢舉或拆除）、地下室開挖或擴建、變更外牆、在法定空地上增建結構物。

一樓或頂樓戶
● 一樓：常有庭院或露台空間，容易被屋主封閉或加蓋使用。
● 頂樓：常有露台空間，容易被屋主加蓋或變更屋頂結構。

👉常見二工：一樓庭院加蓋、頂樓露台加蓋、變更排水設施。（備註：根據《公寓大廈管理條例》第3條，露台是約定專用，經住戶協議後，特定住戶可獨享使用，但並不擁有產權。住戶若未經管委會同意進行任何改建，會有拆除風險）

預售屋客變後的二次施工
雖然預售屋在交屋前，可以進行客製化變更，但部分買家在交屋後仍可能因不滿意或有新的需求而進行二次施工。

👉常見二工：大幅度的隔間變更、水電管線移位、增設或變更衛浴設備。

老舊公寓或華廈
早期建築法規較寬鬆，或因時間久遠，部分屋主可能在過去進行了未經報備的改建。

👉常見二工：陽台外推、隔間變更、增建夾層（在結構許可的情況下，但仍可能未經報備）。

特殊用途或設計的房屋
常見的像是工業住宅、廠辦混合、特殊造型的房屋，屋主可能為了符合特定使用需求而進行較大幅度的改動。

👉常見二工：變更使用分區允許的用途、增設不符合原始設計的結構。

購買二工的房屋，需注意的6大注意事項

原則上二工房子原則上是可以購買的，但務必非常謹慎，並仔細評估其「二工」的合法性與風險。，以下列舉購買這類房屋時應注意以下事項：

注意事項（一）、詳細調查「二工」的狀況
可以要求賣方提供原始建照圖說和使用執照，如比對現場狀況與原始圖說是否一致。並仔細觀察房屋內外結構，注意是否有不明的樑柱、牆壁、夾層、外推的陽台、加蓋的頂樓等。同時，可以詢問屋主或仲介關於「二工」細節，了解施工時間、是否有申請許可等。如果有疑慮，可委請專業的驗屋公司進行檢查。

注意事項（二）、確認「二工」的合法性
向當地主管機關（例如：建管處）查詢：確認該「二工」是否屬於違章建築，是否有被檢舉或列管的紀錄。請賣方提供相關的施工許可或雜項執照，如果「二工」有經過合法申請，應有相關文件證明。

注意事項（三）、評估違法「二工」的風險
建議可以了解違章建築的處理方式：各地方政府對於違章建築的處理方式不同，有些可能會被優先拆除。考量未來被檢舉或強制拆除的可能性，與使照不同的二工施做是潛在的風險，如被舉報都必須拆除並在期限內恢復原狀，可能會影響居住安寧和房屋價值。評估修復或恢復原狀的成本：如果需要拆除違建或恢復原狀，將會產生額外的費用。

注意事項（四）、考量貸款和保險問題
銀行對於有明顯違建的房屋，可能影響貸款成數或不予貸款。保險公司對於因違建部分造成的損失，可能會拒絕理賠。

評估房屋的整體價值：
將違建的風險和未來可能產生的成本納入考量，與周邊類似但無違建的房屋進行比較，評估合理的價格。

在買賣契約中註明相關事項：
清楚載明「二工」的現狀和責任歸屬，要求賣方保證「二工」的合法性，或承擔未來因違建產生的風險和費用。諮詢專業的房地產律師，擬定完善的契約條款。

這4個方法教你檢查房屋，是否有二工的情況

如果你想檢查房屋是否有二次施工的情況，可以從以下幾個面向著手：

1. 比對建築使用執照與現場格局
● 查閱使用執照上的格局圖：使用執照的格局圖通常會以實線和虛線標示房屋的合法範圍與可能的二工空間。虛線部分往往代表二次施工的區域。購買新成屋時，可要求查看使用執照及格局圖，與現場實際空間進行比對。

● 比對建物測量成果圖與現場：購買中古屋時，可請房仲或專業人士提供建物測量成果圖，將圖面與實際房屋狀況核對，確認是否有超出合法範圍的增建或改造。

2. 詢問銷售人員與查閱合約
● 直接詢問建商或銷售人員：在賞屋或參觀預售屋樣品屋時，主動詢問是否有二次施工計畫、範圍及是否合法，避免日後產生爭議。

● 檢查合約條款：簽約前仔細閱讀合約，特別是是否包含「二次施工同意書」或相關模糊條款，這類條款可能讓買方在日後負擔拆除責任。

3. 現場實地檢查
● 觀察房屋結構與格局是否異常：例如陽台是否外推、夾層是否增建、公共空間是否改變用途等，這些都是二工常見的情況。

● 使用專業驗屋工具與服務：可委託專業驗屋公司，利用熱像儀、水平儀等工具檢測牆面、地板是否平整，並檢查水電管線、門窗是否符合標準，這些細節可間接反映是否有未申報的二工。

4. 利用政府公開資訊查詢
可以查詢建築執照與使用執照存根，各縣市政府網站通常提供建築執照與使用執照的查詢服務，民眾可上網查詢該建案的合法建築範圍與核發狀況，確認是否與現場相符。

雖然「二工」本身並非全然負面，適當且合法的裝修可以提升居住品質和房屋價值。然而，務必謹慎評估「二工」的合法性與安全性，避免因違法行為而帶來不必要的風險和損失。在進行任何較大規模的裝修工程前，建議務必諮詢專業人士，並向主管機關確認相關規定，確保工程合法合規。