工業住宅是什麼？合法嗎？快速看懂工業住宅優缺點&注意事項！
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房產新聞
常聽到的「工業住宅」是什麼呢？合法嗎？工業住宅又有哪些優點、缺點及注意事項呢？許多人買房時，會鎖定找價格較便宜的物件，工業住宅就因價格較低廉，經常被拿出來討論，究竟工業住宅是否能做為一般的住宅來使用？怎麼樣的購屋族適合購買工業住宅？本篇文章也將為你說明，讓您可以輕鬆在3分鐘，瞭解工業住宅的相關優缺點，以及注意事項的喔！
工業住宅是什麼？
所謂的「工業住宅」，指的就是台灣經濟發展的早期，因為人口少，都市計劃範圍尚未擴大，因此北部有不少工業地都坐落在市中心，隨著都市發展、產業外移，閒置的工業用地越來越多，有些建商在土地使用分區沒有變更的狀況下購入，用來興建住宅，這種在法定工業用地所蓋的住宅就稱為工業住宅。
土地分區的規範＆彈性：
土地使用分區是政府用來規範每塊土地可以做哪些使用，但是會保留一點使用彈性，例如部分住宅區可以開放一定比例以下的商業用途，相對來說，某些商業區也是可以容許有一定比例的住宅，所以也才會有住商混合大樓的出現。但是，在工業區上興建住宅卻不是政府允許的彈性使用範圍，所以，如果你看到住家是位在工業區，多半都有不合法的問題。
工業住宅合法嗎？
通常來說，只要取得政府核發的「一般事務所」或「一般商業設施」建照，去興建工業住宅都是合法的，不管是以廠房名義興建的工業住宅或乙工建案，建物本身並不違法，工業住宅最大的問題是實際使用上是否有違規之嫌。
依照都市計畫法的規定，工業區土地不得興建住宅，若做為非工業使用，可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」，或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」。
另外，工業住宅另外最大的問題，是少數業者在銷售這類產品時，未充分告知消費者相關權利義務，甚至以廣告將實品屋或樣品屋包裝成「自用住宅」的形象，讓購屋者誤以為自己買到的是一般住宅，結果之後要申請做自用住宅使用時，遭遇不合法的問題，因此衍生出許多交易糾紛，不少業者因此而受到裁罰，政府也因而依照《公平交易法》和《消費者保護法》加強取締。
工業住宅的優點、缺點、注意事項：
雖然知道違反使用分區，但也還是有許多人願意去購買這類型的房屋，工業住宅的售價通常為一般住宅的6~7折，且房屋品質並沒有多大差異，在房價飆漲的時代，許多想撿便宜的購屋者覺得物超所值。那麼工業住宅真的值得冒違法的風險去鋌而走險購買嗎？
以下整理工業住宅的優缺點與注意事項，讓您購屋前輕鬆做出最適合的決定！
| 優點 | 優點1：坪數較大 ► 工業住宅為符合工業用途，建築物室內較為寬敞，建築設計上室內高度高，建築結構也比一般住宅堅固。 ► 另外為了讓大型機台使用，所以室內樑柱少，格局方正，建商交屋時多以毛坯交屋，適合喜歡室內寬敞且想要自己裝潢的購屋者。 |
| 優點2：相對便宜 ► 工業用的土地因取得成本較一般住宅低，因此售價通常是同個區段房價的6~7折。 |
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| 優點3：營業登記 ► 如果本身有開公司或設立營業需求的民眾，工業住宅可以登記公司，不需要另外再付訂金、找營業登記的地址。 |
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| 缺點 | 缺點1：居住品質疑慮 ► 工業住宅因緊鄰工業區，通常會有卡車、貨櫃車等工業用大型車輛往來，容易會有噪音或空氣品質不佳的問題。 |
| 缺點2：貸款條件較差 ► 首次購屋的民眾在申請房屋貸款的時候，可以享有政府的政策ex.青年安心成家購屋優惠貸款，或銀行會給予大約比一般房貸低0.2%~0.5%的利率。 ► 一般住宅的貸款成數通常為總價的7~8成，但工業住宅通常只有6成左右，甚至很多銀行完全，因此拒絕貸款給工業住宅的購屋者。 |
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| 缺點3：出售抗性較大且轉手不易 ► 由於貸款成數低，必須多準備一點頭期款，多數購屋者會因此退縮。 ► 工業住宅土地價值低，四周環境可能有工廠環繞，居住品質不如住宅區，房價增值性通常比一般住宅低，轉手也較不容易。 |
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| 缺點4：稅率可能較高 ► 雖然有居住事實，工業住宅可設戶籍，並申請自住用稅率，若政府嚴格執法，稅率就必須調整為營業用。 ► 在房屋稅部分，營業用是3%，是自住用稅率2.5倍，地價稅部分，營業用地稅率是1%，是自用住宅用地5倍，另外像是土地增值稅、房地合一稅等稅率也都有很大的差異。 |
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總括來說，提醒購屋一族若您做為營業用途購入工業住宅時，當然不會有以上違法的情況，但是若做為一般住宅使用時，可能必須更審慎評估優缺點與合法性，並且確認是否能夠承擔相關衍生的風險。
然而，工業住宅問題難解，它也許可能有一天會轉成一般住宅，但截至目前為止，成功案例極為少數。因此民眾購屋前務必仔細查明，只要建物登記用途不含「住」或「住宅」等字樣，或是交屋時以毛胚交屋，即未施做隔間，也未粉刷牆面或舖貼地板、壁磚，也沒有附加衛浴設備與廚具時，這樣的新成屋多半為工業住宅，建議購買前還是要多做足功課喔！
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