房產新聞
你家是地上權住宅嗎?你知道若當買了地上權住宅,當地上權年限到了該怎麼辦嗎?又要怎麼查詢地上權年限?本文一次帶你看懂地上權及使用權的差異,讓你可以在年限到期時,清楚瞭解使用的權利及差異,並找到最符合你資金、需求及年限的住宅。
地上權是什麼?
地上權,一般是指「使用土地」的權利,也就是指能合法在土地建造、使用建築物或是設施等的權利。在民法上,地上權可不設年限,甚至可不設租金,皆以契約約定為主。在取得地上權之後,雖然可以合法的使用土地,但由於並不具有土地的所有權,因此簽約期限、年限到了,就必須歸還土地。地上權又可以簡單區分為「普通地上權」和「區分地上權」兩種:
● 普通地上權:地上權是指為了建設或使用需求,在他人土地上設定的使用權利。
● 區分地上權:地上權是在他人土地的特定範圍內,為建設或使用需求而設定的部分使用權。
簡單來說,「普通地上權」和「區分地上權」兩者差別僅在於範圍。普通地上權人對於土地的上下「全部」都有地上權;區分地上權人則只對土地的「部分範圍」有區分地上權。
地上權住宅 v.s 使用權住宅差異
一般買賣房屋,最常見的是具有「所有權」的住宅,購買後能完整擁有房屋以及房屋所在土地「所有權」與「使用權」,繳稅時也必須繳納完整的地價稅與房屋稅。
地上權住宅
具有房屋所有權、房屋所在土地的使用權,而不具有房屋所在土地的所有權。但由於不需要購買土地,因此售價大約會為具有所有權的住宅的七成左右。目前現有的地上權住宅,通常土地來自於政府所釋出的國有土地,並由建商與其簽約後建造住宅售出。因此,土地的所有權人基本上都是政府或建商。
較早期的地上權住宅,土地使用年限為50年,而近年來多延長至70年左右。因為購買之後可取得房屋的所有權,也就是建物所有權狀,所以房屋可以進行轉讓、買賣,甚至可以有限度地進行貸款。
在繳稅時,地上權住宅因為不具有土地所有權,因此僅需繳納房屋稅(可適用自用住宅稅率)。但需要注意的是,地上權住宅雖不需繳納地價稅,但必須另外繳納「地租」 (建商得標年度公告地價的2.5%+ 報稅當年度公告地價的1%,通常會較地價稅高)。
使用權住宅
相對地上權住宅又更加限縮,購買後僅能獲得房屋與房屋所在土地的使用權,而完全不具有任何所有權(不具有土地與建物所有權狀)。也因此,房價大約是所有權住宅的五成至七成左右。
這類型的住宅,通常土地和房屋的所有權人為政府或建商,使用年限與地上權住宅相同,約為50-70年左右。但因為其只擁有房屋使用憑證,類似超長約租客的概念,所以未來即使想要買賣,都需要透過土地和房屋的所有權人,而無法自行處分、也無法進行貸款。
在繳稅時,使用權住宅雖然不具有土地與房屋的所有權,但同樣必須繳納房屋稅(可適用自用住宅稅率),也需另外繳交「地租」 (建商得標年度公告地價的2.5%+ 報稅當年度公告地價的1%,通常會較地價稅高)。
表 / 所有權、地上權、使用權簡易整理
項目 | 所有權住宅 | 地上權住宅 | 使用權住宅 |
---|---|---|---|
售價 | 高 | 中(約 7 成) | 低(約 5-7 成) |
土地所有權 | 住戶 | 政府或建商 | 政府或建商 |
房屋所有權 | 住戶 | 住戶 | 政府或建商 |
使用期限 | 永久 | 依照契約而定(約 50-70 年) | 依照契約而定(約 50-70 年) |
繳稅 | 房屋稅、地價稅 | 房屋稅、地租 | 房屋稅、地租 |
是否可貸款 | 可 | 可,但成數低 | 否 |
市場流通性 | 佳 | 差 | 幾乎沒有 |
地上權年限到期時,會有哪些影響?
地上權住宅的年限到期後,就代表土地的使用權已經結束,因此根據地上權契約規定,土地、土地上下的建物都會被收回或直接拆除,並且將土地歸還給所有權人。
舉例來說,如果土地的所有權人為政府時,在地上的住宅還能使用的情況下,除了拆屋還地之外,也有可能會被直接移轉登記為國有。當然,地上權住宅的年限到期後,住戶也能向土地的所有權人的政府或建商進行協商,進行使用權的續租,但不確定性與風險較大,若政府或建商對於土地有其他規劃,住戶也只能選擇搬家。
*地上權年限:較早期的地上權住宅,年限以50年較為常見,而近年來的地上權住宅,年限多半根據國有非公用土地設定地上權作業要點,設定為最長的70年,但具體年限仍須以實際契約為準。 |
另外,需要特別注意的是,地上權住宅的年限並非從住戶簽約或入住時才開始計算,而是從建商得標簽約後就已經起算,所以實際能使用的年限會比50-70年更短。
查詢地上權年限的2個方法
目前查詢地上權住宅年限的方式,主要是透過查詢建案之建商與政府的簽約日期,並從建案地址、地號比對來進行確認。管道大致有以下兩種:
方法(一)、政府資料開放平臺:可藉由對照土地標示(建案地址、地號)來確認建商的簽約日期。
圖 / 政府資料開放平臺:歷年設定地上權案件統計表
方法(二)、財政部國有財產署:可查詢各縣市政府的土地招標資訊,並對照土地標示(建案地址、地號)來確認建商得標年度。
圖 / 財政部國有財產署:地上權招標結果查詢
地上權住宅和使用權住宅在高房價的今日,固然十分具有吸引力,但土地與房屋的所有權和使用期限都受到限制,年限到期後就必須拆除建物歸還土地,面臨到不小的搬遷風險。但只要購買前注意年限、分析自身條件與需求,地上權住宅和使用權住宅對於有金錢考量者、居住期較短的老年人,甚至無繼承問題的單身者、頂客族,也是一個不錯的選擇。
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※ 本文參考資料來源為「全國法規資料庫」、「中華民國財政部」等,內容如有異動以官方最新公告為準。
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