虛坪改革是什麼？什麼時間上路？這３大改革影響一定要知道！

房產新聞

「虛坪」是什麼？

一般來說，虛坪指的是建築物的實際使用空間，與廣告或銷售文件中標示的坪數之間的差距。虛坪將一些不算作主要使用空間的區域，如陽台、走廊、公設等面積納入坪數計算，從而使實際可使用的空間小於標示坪數。

虛坪改革預計何時上路？

目前113年內政部推動「虛坪改革」方案（草案），政策目的主要是是降低公設比，並提高實際可用的住宅空間，讓購屋者享有更多的自用坪數，而該政策的核心主要包含兩大改革方向：

停車空間歸屬調整：
● 未來停車空間將研議為「專有部分」，擁有獨立產權。
● 這將避免目前購屋者無論是否購買車位，都需分攤車道公設的情況，使負擔更加公平。

容積計算調整：
● 目前部分公設如電梯等設施計入容積，改革後電梯將從「應計容積」改為「免計容積」。
● 並且對管委會空間的面積設置上下限，避免不必要的公設擴大。

▲內政部先前公開的虛坪改革方案，將停車空間定義為「專有部分」，並享獨立產權。（圖／內政部提供）

目前根據內政部的說法，這項改革預計可將目前的公設比例降低5%到10%，使得未來住宅的公設比降到25%至30%，有效減輕購屋者的負擔。

預計上路時間： 內政部原訂 2024 下半年啟動第二輪座談會，針對停車空間以及管委會空間進行改革，有望將公設比降低 5～10 個百分點至 25%～30%，朝修法作業前進。然而此改革爭議不斷，外傳「虛坪改革」政策將喊卡，內政部則回應將持續與中央、地方、社會大眾、消費者保護團體溝通，具體上路時間還需視法案修正及相關溝通程序進展。

虛坪改革通過後，會帶來的3個影響

虛坪改革通過後，將對房地產市場及消費者帶來以下三個影響：

影響（一）、房屋坪數標示更透明
改革後，開發商必須更明確地區分室內使用空間、公共設施、陽台等的坪數。這樣消費者在購房時可以清楚知道實際可用空間的大小，避免被虛坪誤導。且透明的坪數標示，也將有助於實現居住正義的理念。

影響（二）、房價與實際坪數匹配
改革後，將促使房價與實際使用空間更加合理，因為房屋的定價會更準確地反映其可用面積，而不是包含虛坪的虛報數據。會對市場定價機制帶來新契機，某些房屋價格可能會下降，因為房價會與實際可使用的坪數掛勾，而不是虛報的總坪數。

影響（三）、市場信任度提高
改革通過後，消費者對房地產市場的信任度將增加。虛坪現象被解決後，購房者會對房屋廣告及資訊的準確性有更高的信心，購房過程變得更為公平、透明，進而促進長期市場的健康發展。

虛坪制 v.s 實坪制的差異＆優缺點

改為實坪制，會有哪些潛在的困難？

若台灣的房地產市場，長期以來習慣使用虛坪制進行銷售，改為實坪制後，房仲業者恐需全面調整銷售策略。購屋族習慣以虛坪制來評估房屋大小，改為實坪制後，坪數會顯得較小，單價感覺較高，可能會讓部分購屋族難以接受。外界對此改革方案反對聲浪不斷，憂心在總價不變的情況下，單坪售價可能會上漲，導致哄抬效應。

目前現今的房屋銷售合約、物業管理協議等都是基於虛坪制來制定的，如果改為實坪制，如何處理現有合約成為一個棘手的難題。改用實坪制後，那些過去利用虛坪制提高總坪數吸引消費者的建商將面臨更大壓力，因為透明的實坪數據讓房屋的真實價值更為清楚，銷售難度會增加。

虛坪改革無疑將為台灣房地產市場帶來巨大的影響，雖然短期內可能會引發一些資訊混亂與反彈聲浪，但從長遠來看，這項改革將有助於建立一個更加公平、透明的房地產交易環境，對於購屋族來說，未來購房時將能更清楚地了解房屋的實際使用坪數空間，避免因虛坪誤導而高估房價。

同時，市場也將能逐漸過渡到更加真實、透明的定價模式，讓價格更符合房屋的實際價值，政府目前積極廣徵各方意見、凝聚社會共識做為推動政策基礎，期待未來能有更優質且健全的房地產市場，讓實現居住正義的理想不再只是一個口號。

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