想與家人共同持有房屋怎麼辦？3步驟看家人持分房屋優、缺點！

房產新聞

房屋共同持有是什麼？

房屋共同持有是指兩人以上共同擁有一間房屋的所有權。這種情況通常出現在婚姻、繼承或投資等情況下。房屋共同持有可以分為兩大類型，分別為「公同共有」和「分別共有」，彙整如下表。

若想與家人共同持有房屋，有哪些方式？

房屋共同持有的登記形式主要有3種：聯名登記、預告登記和借名登記。以下是每種登記形式的簡要介紹：

方式（一）、聯名登記
聯名登記是由房屋由雙方聯合署名，共享部分權利。該方式可以保護雙方權益，但申請房貸時可能無法取得理想利率。出售房屋時，雙方都會用掉每人一生只有一次的土地增值稅優惠。

方式（二）、預告登記
預告登記是一種「相互約定」的概念，用於限制所有權人任意處分房屋，以保護請求人的權益。不僅可以防止房屋被出售或過戶而不通知其他共有人。

方式（三）、借名登記
借名登記為借用他人的名字來登記房產，通常發生在投資客買房時，為了節稅或信用問題。登記人沒有實質的房屋使用或管理權，與出資人屬於委託關係。建議簽訂相關契約書以避免爭議。

三種房屋共同持有的登記形式優缺點如下表：

與家人共同房屋，需注意的7個注意事項

1. 產權類型
　o 公同共有：所有共有人共享整棟房屋的所有權，沒有明確的持分比例。進行過戶、買賣或貸款時，需要取得所有共有人同意。
　o 分別共有：每人有明確的持分比例，可以自行進行過戶、貸款或買賣，但需要考慮其他共有人是否有優先購買權。

2. 登記形式
　o 聯名登記：雙方聯合署名，共享部分權利，但可能影響房貸利率和土地增值稅優惠。
　o 預告登記：限制所有權人任意處分房屋，以保護請求人的權益。
　o 借名登記：借用他人的名字登記房產，通常為節稅或信用問題，需要簽訂契約書以避免爭議。

3. 稅務影響
　o 土地增值稅優惠：共有房屋可能無法享受自用住宅用地的節稅優惠。
　o 首購購屋優惠：因為已經持有不動產，無法享受首購購屋優惠。

4. 買賣過戶
　o 公同共有：需要所有共有人同意才能進行買賣。
　o 分別共有：可以自行進行買賣，但需考慮其他共有人是否有優先購買權。

5. 貸款
　o 公同共有：需要所有共有人同意才能申請貸款。
　o 分別共有：可以自行申請貸款，但可能因產權不完整而遇到困難。

6. 繼承與分割
　o 兄弟姐妹共同繼承：可以通過協商同意出售，若有不同意見，可以透過調解或訴訟進行分割。

7. 契約簽訂
　o 建議簽訂相關契約書，以明確各方權利和義務，避免未來爭議。

共同持有房屋，未來還能買賣房屋嗎？

共同持有房屋是否可以買賣，取決於共同持有的類型（分別共有或公同共有）以及相關法律規定。以下詳細說明：

【分別共有】

• 持分買賣：各共有人可以自由處分自己的持分（應有部分）。也就是說，您可以出售您所擁有的房屋部分產權，但其他共有人享有優先購買權。

• 整間房屋買賣：如果要出售整間房屋，原則上需要所有共有人同意。但根據《土地法》符合以下條件之一，即可出售：
　o 超過半數共有人同意，且其持分合計超過半數。
　o 同意出售的共有人持分合計超過三分之二，則不計人數。

【公同共有】

• 買賣限制：由於公同共有產權不區分個別持分，因此出售房屋需要所有共有人一致同意，這也使得公同共有房屋的買賣相對困難。

• 解決方式：
　o 協議分割： 所有共有人同意將公同共有改為分別共有，然後再進行買賣。
　o 訴請法院分割： 若無法達成協議，可向法院提起分割訴訟。

與家人共同持有房屋是一種既有優點但又有缺點的選擇，透過了解不同產權類型的特點、稅務影響、買賣限制等，家庭成員可以一同討論、評估這幾種選擇是否適合自己？此外，雖然分別共有房屋買賣相對彈性，但仍需注意優先購買權與《土地法》相關規定；而公同共有房屋買賣較為複雜，需要所有共有人同意，或透過分割方式處理。因此，對於有意與家人共同持有房屋的人來說，務必仔細評估優缺點並遵循合理、合法的步驟，以免日後產生糾紛。

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