建蔽率是什麼？

房屋最大水平投影面積與基地面積的比率。

容積率是什麼？

總樓地板面積與基地面積的比率。

建蔽率與容積率怎麼看？專家教你3步掌握土地價值與開發潛力

Q: 建蔽率是什麼？

房屋最大水平投影面積與基地面積的比率。

Q: 容積率是什麼？

總樓地板面積與基地面積的比率。

房產新聞

在不動產投資與開發過程中，「建蔽率」與「容積率」是評估土地價值與開發潛力的基本依據。這兩項法定指標不僅影響建築規模與樓層高度，也直接關係到土地的經濟效益與合規性。本文就讓專家一次帶你透過3招，教你快速正確地評估土地的價值，並且確保開發行為符合法規，以避免任何違法事項產生。

建蔽率與容積率怎麼看？專家教你3步掌握土地價值與開發潛力

在購買或開發土地之前，理解建蔽率與容積率至關重要，原因主要有三：

1. 避免誤判土地開發潛力
建蔽率與容積率限制了建築可占用的面積與樓層數，若未充分了解，可能誤以為土地可以建造大型建築，實際上卻受法規約束，投資報酬率因此下降。
2. 防止違法建築與罰則
超過法定建蔽率或容積率的建築將被認定為違建，地政單位可要求拆除或處以罰款。
3. 精準規劃開發成本與收益
土地開發計畫與成本估算必須依據建蔽率與容積率，才能預測最大可銷售面積及潛在收益，確保投資決策合理。

建蔽率與容積率：定義、計算方式與實務影響

建蔽率與容積率是衡量建築強度與空間利用的兩大重要指標，定義與計算如下表：

項目	定義	計算公式	實務影響
建蔽率	房屋最大水平投影面積與基地面積的比率	建蔽率(%) = 建築物水平投影面積 ÷ 基地面積 × 100%	限制地面空間，影響戶外空地、日照、通風
容積率	總樓地板面積與基地面積的比率	容積率(%) = 建築物總樓地板面積 ÷ 基地面積 × 100%	限制總樓層面積，攸關可開發的樓層與量體

建蔽率的影響：

建蔽率限制了建築基地上的空地比例。建蔽率越高，建築間距越小，可能影響日照權、增加壓迫感，甚至影響公共安全。透過限制建蔽率，可保留更多法定空地，提高透水率，改善都市環境品質與生活舒適度。

容積率的影響：

容積率控制建築總樓地板面積，是平衡城市人口密度與土地供需的重要工具。容積率過高可能導致都市發展不均，但透過容積移轉（可達法定容積30%～40%）或容積獎勵（一般地區上限約20%，各縣市規範不同），可在維持開發權益的前提下，鼓勵開發者配合都市政策需求，例如捐建公益設施或取得綠建築標章。

建蔽率與容積率是否越小越好？

建蔽率與容積率並非越小越好。對開發者而言，較高容積率通常代表更高的開發強度與潛在經濟價值。然而，從環境與生活品質角度，降低建蔽率有助於增加法定空地與透水面積，促進永續發展。

案例參考：新北市修訂建蔽率與容積率的方向，採取降低建蔽率、維持容積率不變的方式，讓基地能保留更多空地，同時不影響開發者的既有權益，此舉的目的在於兼顧都市發展與環境品質。此外，在農業區部分，也將農業產銷設施的建蔽率由60%調降至40%，以確保農業生產環境不受過度開發影響，達成永續利用與生態保育的雙重目標。

建蔽率與容積率規定背後的原因

1. 確保永續環境與防災能力

● 應對極端氣候：透過降低建蔽率和限制開挖率（例如，各分區法定開挖率不得超過建蔽率加基地面積 10%），並要求法定空地保留 80% 的透水面積，以提高建築基地透水率及設置充足的雨水貯留滯洪設施，藉此增進都市環境品質，並有效因應暴雨可能造成的災害風險。

● 推動綠色建築：要求一定規模以上的建築開發行為，需取得候選綠建築證書，並通過綠建築分級評估達銀級以上。此外，針對綠建築的容積獎勵項目也進行調整，例如將銀級獎勵從 6% 降為 0%，以確保獎勵額度與其所創造的環境效益及永續性相符。

2. 落實都市發展趨勢與品質管制

● 反映在地特色與需求：地方政府訂定細則的目的，在於回應各縣市不同的都市發展特色，並將「大眾運輸導向發展（TOD）」及「環境美學」等規劃理念納入整體考量，使都市設計更貼近生活與地方脈動。

● 總量管控機制：透過設定容積獎勵上限（例如，一般地區為法定容積的 20%，都市更新地區則為 50%），建立明確的容積總量控管機制，確保都市發展能在規劃體系內有序推進。

● 土地用途規範：藉由限制容積率，引導商業區應適度提供就業機能，而非全面轉作住宅使用。同時，將工業區可申請設置商業設施的比例由 50% 調降至 30%，以防止產業用地被不當挪用，避免「工業住宅化」等亂象。

3. 促進公共利益與社會福利

● 因應高齡少子化：增設容積獎勵項目，鼓勵民間興建或捐建老人活動中心、安養設施及公共托育空間等公益設施。若公有土地用於社會住宅，其容積可提高至基準容積的 1.5 倍（最高不超過 2 倍），以擴大社會住宅的供給效益。

● 區分義務與獎勵：明確劃分土地使用分區管制要點中應盡的義務與可申請的容積獎勵項目，並規定獎勵不得重複計列，確保政策誘因能真正達成公共利益的目的。

買地前，先搞懂「建蔽率」及「容積率」

建蔽率與容積率是台灣土地使用管制的核心制度，不僅影響城市天際線與建築密度，更牽動居住品質與產業配置。中央與地方政府依據《都市計畫法》及相關施行細則（如《都市計畫法新北市施行細則》於民國 103 年 5 月 1 日生效），持續調整強度管制，以回應全球化競爭、極端氣候、產業轉型及高齡少子化等挑戰。

對於房地產投資人與開發商而言，理解這些指標背後的政策邏輯──從環境保育（如建蔽率下修、提升透水面積），到社會公益（如以容積獎勵促進社會住宅與公共設施）──是判斷土地價值與潛力的關鍵依據。因此，在進行土地購置或開發前，掌握最新法規與地方修訂方向，不僅能確保合規開發，更能提前布局，實現土地利用與經濟效益的最大化。